È importante stabilire prima di addivenire al rogito se la vendita sia a corpo o a misura in quanto può rappresentare una differenza sul pagamento del prezzo che può variare a seconda della scelta. Ma che cosa significa? Quali sono le differenze?
Comprare a corpo o a misura?
Un fabbricato, come una casa o un locale commerciale, così come un terreno, possono essere comprati a corpo o a misura. Esistono delle importanti differenze tra questi due tipi di modalità della vendita ed è fondamentale che il notaio specifichi nel rogito notarile quale sia stata scelta.
La precisazione è necessaria anche per evitare che dopo l’atto pubblico notarile di compravendita vi possano essere delle controversie tra il venditore e il compratore.
Vendita a corpo (ART. 1538 CC)
Quando si parla di vendita a corpo si intende la vendita di un immobile, sia fabbricato che terreno, nella sua globalità e interezza. In questi casi il prezzo viene quindi deciso dalle parti considerando il bene della vendita come unitario, a prescindere dalla sua dimensione o estensione. Anche se nel rogito notarile vengono indicate ad esempio le misure del terreno, queste non saranno determinanti per la fissazione del prezzo. Ciò significa che un eventuale metro in più di terreno non avrebbe comportato un innalzamento del prezzo, perché il bene viene considerato per l’intero e non per la sua specifica misurazione. Non esiste quindi un diretto collegamento tra il prezzo pattuito e le dimensioni del fabbricato o del terreno.
Vendita a misura (ART. 1537 CC)
La vendita a misura, a differenza della vendita a corpo, collega la determinazione del prezzo all’estensione del fabbricato o del terreno. Il prezzo quindi viene stabilito in base a un calcolo matematico prendendo in considerazione la superficie. Ad esempio se un appartamento viene venduto a misura, nel momento in cui il prezzo da versare sia stabilito per 1000 euro al mq, a fronte di un appartamento di 110 mq, sarà possibile calcolare la cifra del prezzo da versare per euro 110 mila. Il prezzo, quindi, si ottiene moltiplicando il costo della casa per il numero di mq.
Errore nella misurazione: che succede?
Può capitare che prima di stipulare il rogito notarile di vendita le parti decidano di firmare un compromesso (contratto preliminare) attraverso il quale si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita in un secondo momento entro un determinato termine stabilito di comune accordo tra le parti. Si pensi al caso in cui il compratore debba ancora ottenere il mutuo dalla Banca e necessiti ancora di tempo. In questo caso potrebbe accadere che in un momento successivo ci si accorga che la misura dichiarata nel preliminare sia diversa rispetto a quella prevista per il definitivo e ciò potrebbe comportare una variazione del prezzo.
Revisione del prezzo
La revisione del prezzo di vendita può essere necessaria quando vi è una differenza tra la misurazione del bene rispetto a quella che viene indicata nel contratto. Si pensi al caso in cui la superficie del terreno sia maggiore: in questo caso il venditore ha diritto a un supplemento del prezzo, mentre se è inferiore è possibile richiedere una riduzione. A seconda però se si tratti di vendita a corpo o a misura ci saranno delle differenze.
Revisione prezzo nella vendita a corpo
Quando le parti decidono di stabilire che il prezzo sia determinato considerando l’immobile nel suo complesso e non in base alla sua misurazione, non si avrà alcuna rettifica del prezzo, salvo in un caso eccezionale previsto dalla legge.
Se la misura dell’immobile sia superiore o inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, anche in questo caso si potrà effettuare una modifica del prezzo. Il compratore potrà quindi rivolgersi al venditore e richiedere una rettifica del prezzo solo ed esclusivamente nel caso sopra descritto, altrimenti qualsiasi variazione, sia inferiore che maggiore, sarà assolutamente irrilevante.
Revisione prezzo vendita a misura
Se, invece, la vendita è fatta a misura il compratore potrà richiedere la riduzione del prezzo nel caso in cui dimostri che la misura dell’immobile effettiva sia inferiore a quella indicata nel contratto. Quindi lo “sconto” spetta in misura proporzionale alla differenza delle superfici. In quanto come sopra detto, il prezzo si basa proprio sulla misurazione degli immobili.
Ovviamente nel caso in cui le dimensioni del terreno o del fabbricato siano superiori rispetto a quanto riportato nel contratto colui che compra dovrà corrispondere un supplemento. Può anche decidere di recedere dal contratto se l’eccedenza è superiore a un ventesimo della misura dichiarata, ossia supera il 5%.
Comprare una casa o un terreno è una scelta che richiede una dovuta riflessione in virtù dei potenziali rischi e dei costi che dovranno sostenersi al rogito notarile, sia nel corso degli anni. Sin dal primo momento in cui si decide di acquistare casa è sempre consigliabile una consulenza legale. Un avvocato immobiliarista, anche prima di firmare un compromesso, potrà analizzare e controllare l’immobile, valutare attentamente le condizioni contrattualistiche preliminari e verificare se vi siano dei problemi: si pensi al caso in cui vi siano ipoteche o abusi edilizi.
Lo Studio Legale Ceraso 2C grazie alla sua esperienza nel settore edile ed immobiliare, nonché la stretta collaborazione con notai ed esperti tecnici del settore, garantisce piena tutela a chi vuole vendere o acquistare un immobile nel pieno rispetto delle regole.