Nonostante il fisco abbia chiarito che il bonus opera anche per immobili non completati alla data di scadenza, la Cassazione ha stabilito che il preliminare non basta per farlo maturare.
Sono rimasti ormai due mesi per chi desidera acquistare una casa antisismica, per svolgere gli adempimenti necessari ad accedere alla vantaggiosa detrazione fiscale del Sismabonus-acquisti.
Il bonus spetta infatti a coloro che acquistano unità immobiliari poste in edifici integralmente demoliti e ricostruiti in chiave antisismica (purché si trovino in zone ad alto rischio sismico) direttamente dall’impresa di costruzioni che ha realizzato gli interventi edilizi.
Ma per accedere correttamente al beneficio, il fattore tempo è altamente decisivo. Il Sismabonus-acquisti, infatti, è in vigore fino al 31 dicembre 2024, risultando così fondamentale comprendere quali siano gli step necessari da porre in essere entro tale data.
Una recente sentenza della Cassazione (la n. 30723 del 26 luglio 2024) ha fatto luce sulla insufficienza del contratto preliminare ai fini della corretta fruizione del Sismabonus-acquisti. La pronuncia, inoltre, va letta accostandola al chiarimento che l’Agenzia delle Entrate ha offerto in materia di Sismabonus-acquisti che nonostante apra alla possibilità di ottenere il bonus anche in relazione a immobili non finiti entro fine 2024, prevede che non può comunque essere “evitato” il rogito.
IL REQUISITO DELL’ALIENAZIONE
Nel dettaglio, infatti, la norma prevede uno “sconto” fiscale fino all’85% del prezzo di acquisto dell’immobile, ed entro un massimale di 96.000 euro, se questo deriva da interventi di demolizione e ricostruzione “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile”
Pertanto un contratto preliminare di compravendita stipulato entro il 31 dicembre 2024 non può essere sufficiente a integrare tale requisito.
In sostanza, il preliminare non è in grado di produrre gli effetti di alienazione dell’immobile, ma solo di impegnare le parti a produrli in un successivo contratto definitivo.
IMMOBILI NON FINITI
Per quanto con l’Agenzia delle Entrate abbia confermato che l’ultimazione dei lavori non assume rilievo rispetto alla scadenza della detrazione, è stato comunque specificato che vi è da un lato la necessità di completare entro l’anno i lavori strutturali, e dall’altro di aver comunque legalmente ultimato la compravendita.
RICAPITOLANDO
Il Sismabonus Acquisti consente di ottenere una detrazione fiscale per l’acquisto di case antisismiche, ma la normativa impone che l’immobile sia situato in zone sismiche classificate e che sia ultimato in conformità alle normative edilizie e antisismiche per poter beneficiare dell’agevolazione. La compravendita deve essere stipulata entro il 31 dicembre 2024 per ottenere il bonus, ma l’immobile non deve necessariamente essere già “abitabile” o rifinito in ogni dettaglio. Tuttavia, deve essere completato dal punto di vista strutturale (quindi antisismico), almeno per quanto riguarda la conformità ai requisiti del bonus. Quindi, un atto di vendita entro tale data potrebbe formalmente permettere di usufruire del bonus, anche se l’immobile non è completamente rifinito.
Rischi Legati all’Acquisto di un Immobile Non Rifinito
Il rischio principale per l’acquirente riguarda la possibilità che il costruttore non completi i lavori dopo la firma dell’atto di compravendita. Questo lascerebbe l’acquirente con un immobile intestato ma non abitabile, senza garanzie che i lavori siano portati a termine. Le implicazioni potrebbero essere complesse: ulteriori costi per completare i lavori, eventuali contenziosi per inadempimento contrattuale o difficoltà nella rivendita dell’immobile.
Per evitare ció é necesario che il costruttore sia dotato di una polizza fideiussoria e che nell’atto di compravendita si inserisca una clausola che stabilisca esplicitamente l’obbligo del costruttore di completare l’immobile entro una data specifica. Una penale o una garanzia a favore dell’acquirente nel caso in cui il costruttore non rispetti i tempi di ultimazione. Una riserva di parte del prezzo che verrà versata solo al completamento dell’immobile.
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