Le aste giudiziarie rappresentano un mezzo attraverso il quale vengono alienati beni pignorati a un debitore (mediante procedura esecutiva individuale o procedura fallimentare nel caso di attività commerciali) al fine di soddisfare i creditori. Il nostro codice di procedura civile prevede due tipologie di asta, ossia asta con incanto e asta senza incanto.
ASTA SENZA INCANTO
L’asta senza incanto, rappresenta attualmente la strada più percorsa dai tribunali quando vi è la necessità di vendere un bene pignorato.
Nel caso di un’asta senza incanto, le offerte vengono presentate in busta chiusa e in forma sigillata o in forma telematica. In pratica, i partecipanti compilano un modulo di partecipazione – analogico o telematico – con l’importo dell’offerta (il modulo a volte è presente nella pagina della vendita o facilmente reperibile on-line).
Il modulo di partecipazione all’asta senza incanto prevede in genere l’obbligatorietà di alcune informazioni, senza le quali l’offerta non sarà ritenuta valida: (come la marca da bollo di € 16,00, nome, cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita dell’offerente, dati identificativi del lotto in vendita, l’indicazione del termine di pagamento (che può essere più breve rispetto a quello previsto dal regolamento della vendita ma non superiore), la dichiarazione da parte dell’offerente di aver preso visione della perizia di stima;
Inoltre alla domanda di partecipazione devono essere allegati: il documento di identità dell’offerente e l’Assegno circolare o la ricevuta del bonifico intestato alla procedura contenente l’importo della cauzione versata;
La cauzione
Il valore della cauzione è in genere pari al 10% dell’importo che si intende offrire, bisogna però sempre consultare l’avviso di vendita per verificare se l’importo della cauzione è superiore a quello del 10% e se sono previsti versamenti di altri assegni circolari per la copertura delle spese.
La cauzione sarà trattenuta solo se l’offerente sarà l’aggiudicatario del bene a titolo di acconto sul saldo prezzo finale, altrimenti sarà restituita all’offerente.
La busta chiusa e sigillata dovrà essere consegnata nel luogo e nei termini previsti dall’avviso di vendita. La busta, inoltre, deve solo indicare il numero della procedura e non deve avere alcun segno di riconoscimento (la busta telematica sarà criptata con dei codici per non essere riconoscibile).
Dopo la scadenza delle offerte, l’ufficiale giudiziario o l’incaricato del tribunale apre gli involucri sigillati e valuta le proposte ricevute (ciò avviene anche quando la vendita é telematica).
Se le offerte sono valide e complete di tutto, a questo punto per l’asta senza incanto si possono verificare due ipotesi:
Nel caso della presentazione di un’unica offerta l’offerente diventa automaticamente aggiudicatario del bene messo all’asta.
Nel caso della presentazione di più offerte si apre una gara vera e propria tra coloro che hanno presentato le offerte sulla base dall’offerta più alta pervenuta, in questo caso si procede all’incanto vero e proprio con la possibilità di poter effettuare rilanci di importo pari o superiori a quelli previsti dall’avviso di vendita. Ogni rilancio potrà essere effettuato nell’arco di un termine prestabilito (la c.detta “candela” di solito 2, 3 minuti), trascorso questo tempo il bene sarà aggiudicato al rilancio più alto.
ASTA CON INCANTO
Nell’asta con incanto, invece, i partecipanti si riuniscono fisicamente o virtualmente in un luogo prestabilito. L’asta è guidata da un incantatore o da un ufficiale giudiziario che amministra il processo e, durante l’evento, i partecipanti aumentano le offerte in risposta alle offerte degli altri. L’aggiudicazione avviene quando nessun altro partecipante è disposto a fare un’offerta più alta, di conseguenza chi ha offerto di più diventa proprietario del bene che era stato messo all’asta.
Nell’asta a incanto, l’aggiudicazione è provvisoria.
L’aggiudicazione dei beni nelle aste con incanto però non è da intendersi come definitiva, viene prevista la possibilità di inviare ulteriori offerte nel termine dei 10 giorni dall’asta, purché queste offerte siano superiori di almeno un quinto rispetto al valore provvisorio di aggiudicazione. Dopo 10 giorni, se non perviene alcuna nuova offerta, l’aggiudicazione diviene definitiva. Se qualcuno, invece, provvede a proporre un’offerta superiore di un quinto, il giudice predispone una nuova asta nella quale il prezzo di partenza è l’ultimo offerto in quella precedente, alla quale possono partecipare tutti gli offerenti precedenti.
VENDITA SINCRONA MISTA
Nella vendita sincrona mista si combinano due forme di partecipazione: quella in presenza fisica e quella telematica. In altre parole, i partecipanti possono scegliere se essere presenti fisicamente nella sala dell’asta oppure partecipare da remoto attraverso una piattaforma online.
IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il trasferimento della proprietà di un bene messo all’asta, sia nelle aste con incanto sia in quelle senza incanto, avviene solamente mediante il decreto di trasferimento, che è un atto posto in essere dal Giudice, che formalmente trasferisce la proprietà all’acquirente (questo provvedimento viene effettuato una volta versato il saldo prezzo).
ASTA DESERTA
L’asta deserta è una situazione nella quale non è presente nessun offerente, sia nel caso di asta con incanto che di senza incanto, interessato ad acquistare il bene, nemmeno per l’offerta minima. Il giudice dell’esecuzione, in caso di asta deserta, redige un verbale in cui attesta la mancanza di offerenti e fissa una nuova udienza di vendita, riproponendo lo stesso immobile a un prezzo diminuito di un quarto rispetto rispetto al primo tentativo di vendita. Se anche alla seconda asta non si presenta nessun potenziale acquirente interessato, si organizza una terza sessione e il prezzo base scende ulteriormente.
Chiusura del procedimento
Quando non è realistico aspettarsi un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, bisogna procedere con la chiusura anticipata del provvedimento. Questo scenario è stato previsto dal legislatore per limitare i fenomeni di speculazione edilizia che vedevano dei soggetti accordarsi per fare andare l’asta deserta al fine di ricavare un prezzo molto vantaggioso per gli acquirenti e insoddisfacente per le pretese dei creditori.
Quando il giudice stabilisce che, a seguito dei ribassi di prezzo svolti nelle precedenti sessioni d’asta, non è più realisticamente possibile ottenere una somma tale da soddisfare le pretese dei creditori, comporterà l’estinzione della procedura esecutiva.
Una volta che la procedura viene estinta, il bene oggetto del pignoramento viene liberato e torna nella disponibilità del debitore.
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