Il contratto di locazione non registrato è valido solo quando ha una durata non superiore a 30 giorni complessivi
La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione è obbligatoria, dal momento che senza di essa l’accordo risulterebbe viziato da nullità testuale. Il contratto di locazione non registrato è valido solo per una specifica tipologia di accordo: il contratto di affitto con durata inferiore a 30 giorni c.d. “Affitti Brevi”.
L’obbligo di registrazione dei contratti
Al fine di pubblicizzare e rendere noto il reddito prodotto dall’affitto di un immobile, la registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria per legge e dev’essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula dell’accordo tra le parti.
É valido il contratto di locazione non registrato? La risposta è semplice: generalmente no. Qualora le parti si astengano dalla registrazione dell’accordo, il contratto di affitto non registrato è nullo, dunque non è in grado di tutelare le parti. Un contratto di affitto non registrato è valido solo per i rapporti di breve durata (inferiori a 30 giorni).
Contratto di locazione non registrato: è valido?
Dunque al fine di considerare esistenti gli obblighi derivanti da un contratto, è necessario che l’accordo venga registrato. Secondo la legge, un contratto di locazione non registrato è valido solo nell’ipotesi in cui l’accordo prevede una durata non superiore ai 30 giorni all’anno. Al di là di tale eccezione, il contratto di locazione non registrato non permette a nessuna delle parti di tutelarsi a dovere poiché considerato nullo dalla legge italiana.
Secondo quanto detto, il contratto di locazione abitativa non registrato non è valido. Optare per un contratto di affitto non registrato viene spesso considerata la soluzione migliore per evitare di rispondere agli obblighi relativi alle imposte, ma l’ammontare dei rischi che si corrono, sia che si firmi in qualità di conduttore che in qualità di locatore, rendono l’operazione poco conveniente.
Le conseguenze giuridiche
Secondo quanto stabilito dal legislatore, il contratto di locazione non registrato è nullo, dunque essendo inesistente agli occhi della legge, il locatore non ha nessun titolo per ricevere i pagamenti ed il conduttore non ha motivi validi per effettuare i pagamenti relativi al canone.
La nullità del contratto comporta la facoltà per il conduttore di richiedere la restituzione dei canoni del contratto di locazione non registrato entro 6 mesi dalla restituzione dell’immobile e, più in generale, la possibilità di astenersi dal pagare il proprietario sin dall’inizio. Il contratto di locazione non registrato non è valido ed è altrettanto invalida la clausola della durata minima del contratto, per cui il conduttore può decidere di sgomberare l’immobile senza preavviso e senza manifestare la causa adottata per la risoluzione preventiva.
Il locatore presente nel contratto di locazione non registrato non può usare l’istituto dello sfratto né richiedere il pagamento dei canoni. L’unica causa che il proprietario di casa potrà intentare in relazione al contratto di locazione non registrato riguarda l’occupazione sine titulo, ovvero una procedura lenta che ha l’obiettivo di spingere fuori casa l’occupante abusivo.
Le conseguenze giuridiche di un contratto di locazione non registrato (che è nullo) sono piuttosto rischiose per le parti. Ma non finisce qui: vi è anche la possibilità di incorrere nelle sanzioni pecuniarie, poiché stipulare un contratto di affitto non registrato comporta l’imposizione di sanzioni amministrative piuttosto salate.
Rinnovo, risoluzione e sanatoria del contratto di affitto non registrato
Il contratto di affitto non registrato è nullo. Tuttavia, è possibile sanare il rapporto, ovvero procedere ad un’operazione in grado di permettere al contratto di generare gli effetti obbligatori desiderati, orocedendo alla registrazione tardiva, cosa che, può implicare l’imposizione di sanzioni amministrative. La registrazione tardiva si considera possibile e comporta la produzione degli effetti giuridici ex tunc (retroattivi) del contratto di affitto.
Registrazione tardiva del contratto di locazione: come si procede?
La registrazione tardiva del contratto di locazione richiede il pagamento di alcune sanzioni, ridotte in caso di ravvedimento.
Può certamente capitare che locatore e locatario non provvedano, per varie ragioni, alla registrazione del contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate, entro i 30 giorni previsti dalla normativa vigente. In questo caso, è garantita la possibilità di regolarizzare la propria posizione, sostenendo però una sanzione.
Se si procede su segnalazione dell’Agenzia delle Entrate, per constatazione della violazione, si sarà soggetti al pagamento delle relative sanzioni complete. Se, invece, si decide di approfittare del ravvedimento operoso – ovvero, la regolarizzazione spontanea della stessa violazione – si produrranno due effetti:
1) la sanatoria del contratto, che risulterà così formalmente valido, anche con effetto retroattivo;
2) l’emissione di una sanzione di entità ridotta, dato appunto il ravvedimento delle parti.
RICAPITOLANDO
La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria in ogni caso, a prescindere dall’importo dei canoni e dal modello di contratto scelto. L’unica eccezione prevista dalla legge riguarda i contratti che non superano la durata di 30 giorni, per i quali è possibile astenersi dalla registrazione.
L’art. 1 della legge n. 311/2004, il comma 346 recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La questione della nullità del contratto di locazione non registrato è complessa e dibattuta. Tuttavia, ci sono alcuni punti chiave da considerare:
Secondo un orientamento, diffuso sia in dottrina che in giurisprudenza, la registrazione costituirebbe non già un requisito di validità del contratto ma una mera condicio juris dello stesso, in quanto la sanzione prevista dalla norma mal si concilierebbe con l’istituto civilistico della nullità, tipicamente derivante da un vizio genetico del contratto e non invece dipendente da un comportamento successivo alla stipula dello stesso. Secondo tale orientamento, una volta adempiuto l’obbligo della registrazione, il contratto acquisterebbe efficacia con effetto retroattivo (cioè sin dalla sua origine).
Secondo un altro orientamento della giurisprudenza, la mancata registrazione comporterebbe una vera e propria nullità del contratto, suscettibile tuttavia di sanatoria a fronte della tardiva registrazione del contratto. Secondo tale orientamento, l’efficacia sanante avverrebbe però solamente “ex nunc”. Il contratto, pertanto, potrà produrre effetti non dalla sua origine ma solo dal momento dell’avvenuta registrazione.
Ancora, secondo altra parte della dottrina e della giurisprudenza, la mancata registrazione del contratto comporterebbe la nullità dello stesso, con la precisazione che tale nullità non sarebbe suscettibile di sanatoria.
Anche la Corte Costituzionale si è pronunciata più volte in merito all’interpretazione della norma in esame a fronte di questioni di costituzionalità sollevata dalle corti di merito. Al riguardo, la Corte ha affermato che l’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.
Secondo la Corte di Cassazione, la sanzione va pertanto correttamente inquadrata nell’istituto della nullità, seppure si tratti di una nullità “atipica” in quanto, essa non dipende da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale bensì da un’attività esterna alla formazione del negozio.
La Corte rileva inoltre come sia la stessa normativa fiscale ad ammettere la possibilità di una sanatoria: Alla luce dell’atipicità della nullità prevista dalla norma e del complessivo impianto normativo in materia fiscale, la Cassazione ritiene pertanto che la nullità di cui all’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 sia suscettibile di sanatoria, con efficacia “ex tunc”.
Quanto alla retroattività degli effetti della sanatoria, rileva la Corte che “la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento e il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto […]. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva, un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti”.