In caso di richiesta da parte di almeno una delle parti, il Notaio dovrà trattenere in deposito il prezzo della compravendita su uno specifico conto corrente “dedicato”, previsto dall’articolo 1, comma 63, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, come modificato dalla legge 4 agosto 2017, n. 124. Sul medesimo conto potranno essere depositati anche il saldo del prezzo della compravendita, nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile o al pagamento di ulteriori spese a carico del venditore e non ancora corrisposte, quali, ad esempio, eventuali spese condominiali arretrate. Le somme resteranno depositate fino a quando il Notaio avrà provveduto alla registrazione e alla pubblicità dell’atto e avrà verificato l’assenza di ulteriori gravami o formalità pregiudizievoli rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e già indicate nel medesimo.
Le somme depositate sul conto corrente “dedicato” costituiscono un patrimonio separato rispetto a quello personale e professionale del Notaio. Esse, pertanto, sono escluse dalla successione del Notaio e dal regime patrimoniale della sua famiglia e non possono essere oggetto di pignoramento da parte di alcuno. È altresì impignorabile il diritto alla restituzione o al pagamento delle somme depositate.
Il Notaio può utilizzare le somme presenti sul conto “dedicato” esclusivamente per le finalità specificamente indicate al momento del deposito, conservando la relativa documentazione.
Gli interessi maturati sulle somme depositate nel conto corrente dedicato sono destinati allo Stato.
La richiesta di deposito del prezzo può essere formulata da ciascuna delle parti della compravendita, quindi tanto dal venditore quanto dall’acquirente.
Nella prassi, è soprattutto l’acquirente a richiedere che il prezzo venga mantenuto in deposito presso il Notaio, poiché tale meccanismo consente di tutelarlo dal rischio che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, venga trascritto contro il venditore un ulteriore atto dispositivo dell’immobile oppure venga iscritta o trascritta una diversa formalità pregiudizievole, come un’ipoteca o un pignoramento.
Occorre infatti ricordare che, in base alla legge, prevale l’atto che viene trascritto o iscritto per primo, anche qualora sia stato stipulato successivamente. L’acquirente è quindi potenzialmente esposto al rischio che un creditore del venditore iscriva un’ipoteca sull’immobile prima che il Notaio abbia materialmente il tempo di procedere alla trascrizione dell’atto di compravendita. Il meccanismo del deposito del prezzo presso il Notaio consente all’acquirente di proteggersi da tale eventualità.
Anche il venditore può, tuttavia, richiedere il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio. In questo caso, egli può tutelarsi, ad esempio, dal rischio che il pagamento avvenga mediante assegni circolari falsificati oppure attraverso un bonifico successivamente revocato.
Il Notaio, ricevendo il prezzo in deposito alcuni giorni prima della stipula dell’atto, provvede infatti a verificarne l’effettivo accredito sul conto corrente “dedicato”, accertando così la reale disponibilità delle somme.
Qualora una delle parti richieda che il saldo del prezzo venga trattenuto in deposito dal Notaio, l’altra parte non può opporsi, trattandosi di una facoltà espressamente riconosciuta dalla legge.
È importante precisare che il versamento del prezzo e delle eventuali ulteriori somme da depositare presso il Notaio deve essere effettuato esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile, che di norma dovrà essere consegnato al Notaio alcuni giorni prima della stipula, oppure mediante bonifico bancario disposto con congruo anticipo rispetto alla data dell’atto, in modo che, al momento della stipula, l’importo risulti già effettivamente accreditato sul conto corrente “dedicato”. Qualora l’accredito definitivo del bonifico non sia ancora avvenuto, la stipula dovrà essere rinviata fino alla conferma della disponibilità delle somme.
La disciplina del deposito del prezzo trova applicazione non soltanto alle compravendite immobiliari, ma anche agli atti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà, nonché il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di altri diritti reali su immobili o aziende.
Il Notaio, in conformità all’incarico espressamente conferitogli dalla parte, provvede alla registrazione e alla pubblicità dell’atto secondo quanto previsto dalla normativa vigente e procede alla verifica dell’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data della stipula o già risultanti dall’atto.
Qualora non vengano rilevate ulteriori formalità pregiudizievoli, il Notaio procede allo svincolo delle somme depositate in favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da quest’ultimo indicato o secondo le diverse modalità concordate, detraendo le somme che devono eventualmente essere corrisposte a terzi. È il caso, ad esempio, dell’importo da versare alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca sull’immobile oggetto della vendita oppure delle eventuali spese condominiali arretrate.
Qualora, invece, vengano rilevate formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle indicate nell’atto, il Notaio ne informa le parti e mantiene il prezzo in deposito sul conto corrente dedicato.
Se, al momento della stipula, ha ricevuto un incarico preventivo ed espresso da tutte le parti, il Notaio può provvedere, nei limiti dell’importo depositato, all’estinzione delle passività e all’acquisizione dei titoli necessari per la relativa cancellazione, informandone le parti intervenute nell’atto. Le spese e gli onorari connessi a tali attività sono posti a carico del venditore e vengono prelevati dalle somme depositate, procedendo quindi allo svincolo in favore del venditore dell’eventuale residuo.
Nel caso in cui il prezzo depositato non sia sufficiente a coprire le passività oppure siano presenti formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il Notaio ne informa le parti e continua a trattenere il prezzo sul conto corrente dedicato. In tale situazione, lo svincolo delle somme potrà avvenire soltanto in esecuzione di un accordo raggiunto tra tutte le parti interessate oppure sulla base di un provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria.