Si puó vendere una casa senza agibilità ? La risposta è sì.
La mancanza dell’agibilità, infatti, non determina di per sé la nullità della compravendita e non impedisce giuridicamente la vendita dell’immobile. L’agibilità, inoltre, non costituisce necessariamente un elemento che deve essere indicato nel rogito a pena di invalidità del contratto.
Ma attenzione: questo non significa che l’assenza di agibilità sia irrilevante.
L’agibilità riguarda, infatti, la concreta utilizzabilità dell’immobile e può incidere significativamente sul suo valore e sulla possibilità di utilizzarlo per la destinazione prevista.
Il punto, quindi, è un altro: che cosa si sta comprando realmente?
Immaginiamo di acquistare un fabbricato al piano terra che il venditore presenta come abitazione.
Dopo l’acquisto scopriamo, però, che i soffitti sono troppo bassi, che non ci sono finestre sufficienti o che l’immobile presenta altre caratteristiche tali da impedirgli definitivamente di ottenere l’agibilità per uso abitativo.
In questo caso non siamo semplicemente di fronte a un immobile privo, al momento della vendita, del certificato o della segnalazione di agibilità. Siamo davanti a qualcosa di molto più serio: l’immobile non possiede le caratteristiche necessarie per essere utilizzato come l’abitazione che il venditore aveva promesso di vendere.
Si parla, in questo caso, di inagibilità sostanziale.
La situazione può quindi integrare una vendita aliud pro alio, cioè la consegna di un bene sostanzialmente diverso da quello oggetto del contratto.
In presenza dei relativi presupposti, l’acquirente può quindi chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
È diverso il caso dell’inagibilità formale
Immaginiamo invece di acquistare una casa che, al momento della compravendita, non dispone ancora dell’agibilità, ma che possiede tutti i requisiti necessari per ottenerla.
In questo caso l’immobile è astrattamente e concretamente idoneo alla destinazione abitativa, ma manca ancora il riconoscimento formale dell’agibilità.
Si parla di inagibilità formale. La situazione è molto diversa rispetto al caso precedente.
La semplice mancanza dell’agibilità, infatti, non comporta automaticamente la possibilità per l’acquirente di chiedere la risoluzione della compravendita.
Potrà eventualmente essere richiesto il risarcimento dei danni, ma occorre verificare, caso per caso, quale fosse l’effettiva volontà delle parti e se l’agibilità costituisse un elemento essenziale del contratto.
La differenza, quindi, è fondamentale.
Se l’immobile può ottenere l’agibilità, siamo davanti a un problema prevalentemente formale, che non rende necessariamente l’immobile diverso da quello promesso.
Se, invece, l’immobile non può ottenere l’agibilità per le sue caratteristiche strutturali o urbanistiche, il problema riguarda la sostanza stessa del bene acquistato.
Ecco perché, prima di comprare una casa senza agibilità, non è sufficiente chiedersi se il rogito possa essere stipulato.
La domanda più importante è: quell’immobile è realmente utilizzabile per la destinazione per cui si sta acquistando?
Perché una casa senza agibilità può essere venduta. Ma una casa che non può essere utilizzata come casa è tutta un’altra questione.