Quando si compra casa bisogna sempre prestare attenzione al fatto che il venditore abbia pagato,
sino al rogito, tutte le quote mensili condominiali. L’acquirente infatti è corresponsabile, nei
confronti del condominio, insieme al venditore, per tutte le quote da questi non versate nell’anno di
acquisto del bene e in quello precedente. Il che significa che l’amministratore può agire tanto nei
confronti del vecchio condomino che del nuovo, benché quest’ultimo non abbia alcuna colpa in
merito a tali morosità.
Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali
arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento. Vediamo cosa è previsto.
Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei
diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi
all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla
vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito
notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.
Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per
le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il
vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con
l’acquirente.
In merito a quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del
relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla
manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa
chiarezza la Cassazione.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di
vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di
straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a
sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che
abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa
obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla
stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano
state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti
del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà
passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.
Con la sentenza 10346/2019, la Cassazione si è pronunciata in merito al pagamento dei debiti
arretrati del condominio. Vediamo quanto affermato.
La Cassazione ha stabilito che è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale
che pone a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati
anche se anteriori al biennio.
Tutto ha avuto origine con l’impugnazione di alcune delibere che hanno addebitato al neo
condomino oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario, già esecutato.
Il condomino ha ritenuto illegittima, per violazione degli articoli 72 e 63 delle Disposizioni di
attuazione del Codice civile, la norma del regolamento condominiale che poneva a carico del
nuovo proprietario anche i debiti maturati dal precedente condomino più di due anni prima.
Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, che però è stata rigettata dalla Corte di appello. Secondo
quest’ultima, l’articolo 63 è inderogabile solo nel senso che nessuna disposizione contrattuale o
regolamentare può esonerare l’acquirente dal pagamento nel limite minimo dei contributi omessi
per l’anno in corso e quello precedente, ma possono invece essere messi a carico dell’acquirente i
debiti maturati anche prima del biennio.
Ma secondo la Corte di Cassazione il tentativo della Corte di appello di ampliare i margini
temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente, nel senso che il limite temporale
(biennale) per il pagamento degli oneri condominiali pregressi da parte dell’acquirente costituirebbe
un limite inderogabile, ma solo nel limite e non nel massimo, è una estensione illegittima in quanto
non prevista dalla legge.
La Cassazione ha quindi ritenuto errata la decisione della Corte di appello e, accogliendo il ricorso,
ha ribadito il principio secondo il quale “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità
solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi
dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto,
trovando applicazione l’articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile e non
già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme
sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita
disciplina”.