Quali sono i rischi per l’acquirente di comprare un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione ?
Con l’azione di restituzione della donazione i legittimari possono richiedere la restituzione di un bene donato in pregiudizio alla quota che spettava loro per legge.
Procediamo con ordine e vediamo da dove tutto può nascere.
RIUNIONE FITTIZIA
Per poter stabilire se il de cuius, con donazioni eventualmente fatte in vita o con le disposizioni testamentarie, abbia leso i diritti spettanti a qualcuno dei legittimari, occorre calcolare l’entità del suo patrimonio all’epoca dell’apertura della successione.
L; operazione si chiama riunione fittizia e consiste nel calcolare il valore dei beni che appartenevano al defunto al tempo dell’apertura della successione dal quale sottrarre i debiti per calcolare l’effittiva misura dell’attivo ereditario. Al risultato si aggiungono i beni di cui il de cuius abbia eventualmente disposto in vita a titolo di donazione.
AZIONE DI RIDUZIONE
Se mediante tali calcoli risulta che le donazioni eccedono la quota di cui il de cuius poteva disporre, ciascun legittimario può agire per la riduzione.
Quest’azione é irrinunciabile dai legittimari finché il donante é invita, é invece rinunciabile dopo la morte del donante.
La domanda di riduzione, se ha per oggetto beni immobili o mobili registrati, é soggetta a trascrizione.
É soggetta a prescrizione ordinaria decennale, il cui termine decorre, in caso di donazione, dall’apertura della successione.
Adesso affrontiamo la domanda che ci siamo posti all’inizio.
Quali sono i rischi per chi compra un bene da soggetto che lo ha ricevuto per donazione ?
AZIONE DI RESTITUZIONE CONTRO GLI AVENTI CAUSA DEI DONATARI
Se un bene donato, con disposizione lesiva della legittima, é stato nel frattempo alienato dal donatario a terzi, il legittimario, che abbia esperito con successo l’azione di riduzione nei confronti del donatario, debba anzitutto escutere i beni del donatario, per ottenere il rimborso del valore del bene. Se il donatario può pagare, l’acquisto del terzo é rispettato, in caso diverso il legittimato ha diritto di rivolgersi contro il terzo subacquirente del bene, proponendo una nuova ed autonoma azione giudiziaria per ottenere dal terzo acquirente il rilascio del bene.
Quindi ricapitolando:
Se un legittimario ritiene di aver subito una lesione della sua quota di legittima a causa di una donazione fatta dal de cuius, lo stesso dovrà prima esperire la riunione fittizia, dopodiché azione di riduzione contro il de cuius entro 10 anni dalla sua morte. Se tale azione venisse accolta, potrà agire contro il donatario che ha ricevuto il bene. Se nel frattempo questo ha a sua volta venduto il bene ad un terzo, sarà costretto a pagare il valore del bene ricevuto in donazione. Solo se il donatario non é in grado di pagare, il legittimario avrà diritto ad ottenere la restituzione del bene da parte del terzo acquirente.
Tutele ex lege previste per l’acquirente:
– Se l’azione di riduzione é stata trascritta nei registri immobiliari dopo 10 anni dall’apertura della successione, sono fatti salvi i diritti acquistati dai terzi a titolo oneroso in forza di atti trascritti anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale.
– L’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente del bene donato non può essere proposta dopo il decorso di 20 anni dalla trascrizione della donazione oggetto di riduzione.
Dunque chi acquista un immobile ricevuto in donazione potrà stare tranquillo se entro 10 anni dalla morte del donante nessuno ha proposto azione di riduzione, oppure se entro 20 anni dalla donazione non é stata ancora esperita azione di restituzione.
Il terzo acquirente, nei cui confronti sia stata proposta l’azione di restituzione, ha la facoltà di pagare in danaro l’equivalente dei beni, anziché restituirli in natura. Così facendo pagherebbe due volte per lo stesso bene, ma eviterebbe di vederselo tolto.
Inoltre, è bene sapere che è possibile, per il legittimario leso, la rinuncia all’azione di restituzione. Ciò tuttavia non comporta anche la rinuncia all’azione di riduzione e dunque il legittimario potrebbe rinunciare all’azione di restituzione nei confronti del proprietario del bene donato conservando la facoltà di impugnare la donazione agendo solo nei confronti di colui che ha donato il bene.