Una delle domande più frequenti nelle compravendite immobiliari riguarda la responsabilità dell’agente immobiliare quando, dopo la firma del contratto preliminare o addirittura dopo il rogito notarile, emergono abusi edilizi o irregolarità urbanistiche dell’immobile.
Sul punto è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione, chiarendo un principio molto importante: l’agente immobiliare non è automaticamente tenuto a verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile oggetto della mediazione.
Cosa deve fare il mediatore?
L’attività del mediatore immobiliare consiste nel mettere in relazione le parti per la conclusione dell’affare. Non rientra normalmente tra i suoi compiti quello di svolgere accertamenti tecnici complessi finalizzati alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, attività che compete invece a professionisti tecnici qualificati (geometri, architetti e ingegneri).
Tuttavia, ciò non significa che il mediatore possa disinteressarsi completamente della questione.
Il dovere di informazione e correttezza
Ai sensi dell’art. 1759 del Codice Civile, il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, che possano influire sulla sicurezza o sulla convenienza dell’affare.
La Cassazione ha ribadito che l’agente immobiliare:
– deve informare le parti di eventuali irregolarità di cui sia a conoscenza;
– non può fornire informazioni inesatte o non verificate presentandole come certe;
– deve astenersi dal rilasciare dichiarazioni su aspetti che non conosce o che richiedono specifiche verifiche tecniche.
Quando può essere responsabile?
La responsabilità del mediatore può sorgere quando:
– era a conoscenza di abusi o irregolarità e li ha taciuti;
– ha fornito informazioni errate sulla conformità urbanistica dell’immobile;
– ha omesso di segnalare circostanze facilmente conoscibili con la normale diligenza richiesta alla sua professione.
In questi casi il comportamento può integrare una violazione dei doveri professionali e dare luogo a una richiesta di risarcimento del danno.
La regola pratica
La sentenza conferma una distinzione fondamentale:
– l’agente immobiliare svolge la mediazione e informa correttamente le parti;
– il tecnico verifica la regolarità urbanistica ed edilizia e ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile;
– il venditore ha il dovere di dichiarare correttamente la situazione del bene.
Per questo motivo, prima di sottoscrivere un preliminare o procedere al rogito, è sempre consigliabile effettuare una verifica tecnica preventiva della conformità urbanistica e catastale dell’immobile, evitando contestazioni e problemi che potrebbero emergere successivamente.
La corretta due diligence immobiliare rimane oggi il miglior strumento di tutela per venditori, acquirenti e operatori del settore.