Non é infrequente che un immobile contenga abusi e che, nonostante ciò lo si venda. Cosa può fare l’acquirente che ha comprato in buona fede? E se il venditore riesce a provare che l’acquirente ne era a conoscenza già dal momento della stipula dell’atto? E qual è l’eventuale responsabilità del notaio?
Quali sono i principali titoli edilizi?
Il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) menziona i seguenti titoli:
– il permesso di costruire, che occorre per ogni intervento di trasformazione edilizia o urbanistica del territorio, tra cui le nuove costruzioni e le ristrutturazioni urbanistiche ed edilizie;
– la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che serve per gli interventi che riguardano le parti strutturali dell’edificio, nello specifico la manutenzione straordinaria e il restauro o il risanamento conservativo;
– la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), che serve ad effettuare lavori che non sono classificabili come edilizia libera, ma neppure soggetti a SCIA o a permesso di costruire;
– l’edilizia libera, che comprende tutti quegli interventi che possono essere effettuati senza che ci sia il bisogno di alcuno degli altri titoli abilitativi.
A chi spettano i controlli?
Solitamente è l’acquirente che ha l’onere di effettuare i controlli urbanistici prima della stipula del contratto, per assicurarsi che la compravendita sia perfettamente valida. Per la verità, non si tratta di un onere stabilito dalla legge, tuttavia la giurisprudenza lo ha posto come principio di ragionevolezza e autotutela dell’acquirente, affinché possa garantirsi dalla presenza di vizi edilizi che l’atto di compravendita potrebbe contenere, de terminandone la nullità. Se difatti l’immobile ha delle difformità edilizie, difficilmente l’atto potrà costituire un valido atto traslativo della proprietà.
Compravendita nulla senza il permesso di costruire
L’art. 46, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia prevede che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione […] di diritti reali, relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Quindi, di nullità si parla solo riguardo a immobili, pubblici o privati, costruiti dopo l’85, quando manchi nel contratto di acquisto l’indicazione del permesso di costruire o delle eventuali sanatorie.
L’obiettivo della legge è colpire con la nullità solo le ipotesi più gravi di abusi, quindi i casi in cui manchino i titoli fondanti la costruzione dell’immobile. Nulla ci dice invece la legge sulle difformità di minore entità o di carattere secondario.
Quando è responsabile il notaio?
La Corte di Cassazione Penale, con la sentenza n. 22200/2017, ha dichiarato l’assoluzione di un notaio che era stato imputato di “falso ideologico”, per aver omesso di menzionare nel rogito le difformità edilizie riguardanti un immobile oggetto di compravendita. La Suprema Corte, sul punto, afferma che il notaio non può essere condannato nei casi in cui non è previsto uno specifico “obbligo (per il notaio) di attestare la realizzazione di interventi edilizi cosiddetti minori, in quanto si tratta di interventi insuscettibili di determinare la nullità dell’atto traslativo, sia per l’epoca della costruzione dell’immobile, sia per la consistenza delle opere realizzate”.
Secondo l’orientamento della Cassazione, si giunge alla conclusione che gli “interventi edilizi minori” non determinano la nullità dell’atto di compravendita, il quale resta valido, quand’anche l’immobile dovesse avere lievi difformità edilizie che esulano dal permesso di costruire o dal permesso in sanatoria.
Contratto valido se indica il titolo edilizio
Una più recente sentenza, pronunciata dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nel 2019, ha previsto che “la nullità comminata dal DPR 380 del 2001, art. 46, e dalla I. 47 del 1985, artt. 17 e 40, […] deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi una fattispecie di nullità volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti di acquisto degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile”. La Cassazione precisava inoltre che, se nell’atto di compravendita il venditore menziona gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile il contratto è da ritenersi valido, anche a prescindere dalla conformità o dalla non conformità della costruzione rispetto al titolo menzionato.
Colpevole il venditore se non dichiara gli abusi al notaio
Il notaio si limita a recepire, in merito alla documentazione immobiliare forni-tagli, ciò che le parti private deducono e allegano. È difficile immaginare che il notaio possieda quelle competenze tecniche tali da discernere, sulla base della documentazione cartacea in suo possesso, necessaria per la stesura del rogito, quando si verifichino fenomeni di abusivismi edilizi di natura lieve.
La stessa Cassazione ha ritenuto che il notaio non è chiamato a effettuare alcuna attività di accertamento sulle dichiarazioni del privato, che egli dovrà solo recepire per poi darne conto nell’atto. Piuttosto, ai sensi dell’art. 483 del Codice Penale, vi sarebbe una responsabilità penale del venditore, che potrebbe essere imputato del reato di “falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico”.
Secondo la Suprema Corte, infatti, “è corretta l’esclusione dell’obbligo a carico del notaio di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore e, nel caso di specie, della conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici”. Pertanto, il notaio può limitarsi a verificare la sola presenza degli estremi urbanistici riguardanti il permesso di costruire o la concessione rilasciata a seguito di sanatoria. Solo se non attende a simili incombenze potrà ritenersi responsabile.
L’accettazione dell’immobile “nello stato in cui si trova”
Se l’acquirente viene a sapere, dopo la stipula del rogito, che sussistono delle difformità edilizie di lieve entità, potrebbe far valere nei confronti del soggetto venditore una richiesta risarcitoria per i danni subiti per aver dovuto successivamente provvedere a regolarizzare l’immobile acquistato.
Se invece l’acquirente era consapevole dell’esistenza delle difformità edilizie, o se anche lo stesso ne poteva venire a conoscenza usando l’ordinaria diligenza, la responsabilità del venditore non potrà invocarsi. Spesso accade infatti che il venditore scaltro fa firmare un foglio all’acquirente, con cui lo mette al corrente delle difformità e fa precisare al notaio nel contratto che la parte acquirente ha visionato l’immobile e che lo accetta nello stato in cui esso si trova. Cosi facendo, qualsiasi difformità edilizia di tipo lieve che dovesse eventualmente gravare in capo al bene oggetto di compravendita immobiliare, non potrà inficiare la validità del rogito notarile.