Di recente, soprattutto nei piccoli Comuni, si continua a riscontrare molta confusione su un tema centrale per chi affitta immobili a uso turistico: l’obbligo o meno di aprire la partita IVA per gli affitti brevi. È una questione che genera dubbi, timori e spesso anche informazioni errate, per questo è utile fare finalmente chiarezza sulla base della normativa vigente.
L’idea più diffusa è che chiunque conceda in locazione un immobile a turisti debba necessariamente operare come imprenditore. In realtà questa affermazione non è corretta. A seguito della Manovra di Bilancio 2026, a partire dal 1° gennaio l’obbligo di apertura della partita IVA scatterà solo nel caso in cui l’attività di affitti brevi riguardi almeno tre immobili. In quel caso, il legislatore presume l’esercizio di un’attività imprenditoriale vera e propria, con applicazione delle regole fiscali e previdenziali tipiche dell’impresa.
Diversa è la situazione di chi possiede uno o due immobili destinati agli affitti brevi. In questo caso non esiste alcun obbligo di aprire la partita IVA. Il proprietario può continuare a operare in forma privata e non imprenditoriale, trattandosi giuridicamente di una semplice locazione. Naturalmente, questo non significa assenza di regole. Anche l’attività svolta in forma privata deve rispettare integralmente la normativa vigente: comunicazioni al Comune, rispetto dei requisiti igienico-sanitari, conformità urbanistica dell’immobile, attribuzione del codice CIR e del CIN, presenza di estintori e di dispositivi di rilevazione di gas e fumo. Su questo punto è bene essere molto chiari: la forma privata non è una zona franca, ma una modalità diversa di gestione della locazione.
Va però compreso anche il rovescio della medaglia. Quando l’attività viene svolta in forma privata e non imprenditoriale, proprio perché non si tratta di un’attività economica organizzata, non è consentito installare cartelli, insegne, segnaletica stradale o tabelle pubblicitarie. Inoltre, il reddito derivante da locazione breve non viene considerato dalle banche ai fini della concessione di prestiti o mutui. Dal punto di vista degli istituti di credito, infatti, non si tratta di un reddito stabile e duraturo, ma di un’entrata occasionale legata a un bene immobile.
È importante sottolineare che chi possiede uno o due immobili non è affatto vincolato alla forma privata. La normativa consente comunque di scegliere volontariamente la forma imprenditoriale, aprendo la partita IVA e presentando la SCIA al Comune. In questo scenario, oltre ad avere una struttura giuridica più solida, è possibile accedere al regime agevolato con imposizione al 5%, in alternativa alla cedolare secca al 21%. In alcuni casi, quindi, la scelta imprenditoriale può risultare addirittura più conveniente dal punto di vista fiscale, oltre a offrire maggiori possibilità operative e di pianificazione finanziaria.
La conclusione è semplice ma fondamentale: la partita IVA negli affitti brevi non è sempre un obbligo. Dipende dal numero di immobili e, soprattutto, dalla scelta consapevole del proprietario. Comprendere bene la differenza tra forma privata e forma imprenditoriale è essenziale per evitare errori, sanzioni e per cogliere eventuali opportunità fiscali. Come spesso accade nel diritto immobiliare, non esiste una soluzione valida per tutti, ma esiste la soluzione giusta per ogni singolo caso, se correttamente analizzato.