In questo articolo cercheremo di chiarire definitivamente a chi spetta la manutenzione dei balconi del condominio, e come vanno ripartite le spese, soprattutto se relative a balconi cosiddetti aggettanti o incassati.
Balconi aggettanti e incassati: le differenze
In base alle loro caratteristiche strutturali, i balconi possono essere suddivisi in due grandi categorie:
– Balconi aggettanti: sono quelli che sporgono rispetto alla facciata del condominio, protendendosi nel vuoto, e che non fanno parte della struttura portante dell’edificio (sono completamente staccati da balconi sovrastanti e sottostanti).
– Balconi incassati: sono posti all’interno del perimetro dell’edificio (non si protendono nel vuoto) e formano una rientranza rispetto alla sua facciata, in quanto inseriti nella struttura portante dello stabile.
I balconi aggettanti sono un prolungamento della singola unità immobiliare (sono infatti agganciati al solo solaio interno), mentre quelli incassati fungono da sostegno all’intero fabbricato, e su questo si basa la ripartizione delle spese di manutenzione.
I balconi sono le parti del condominio più esposte alle intemperie, e che più spesso necessitano di interventi di manutenzione, che possono spaziare dalla sola tinteggiatura al rifacimento degli intonaci di soffitti e pareti, passando per interventi più impegnativi come lo spicconamento e ripristino di elementi pericolanti e l’impermeabilizzazione della pavimentazione.
A chi spetta pagare la manutenzione dei balconi?
Cominciamo col dire che se un elemento del condominio appartiene al singolo proprietario sarà lui a pagarne la manutenzione, mentre, se rientra fra le parti comuni, saranno tutti i condomini che ne usufruiscono a partecipare alle spese di manutenzione (ordinaria o straordinaria) in base ai millesimi di proprietà.
Ebbene, i balconi aggettanti, essendo un prolungamento dell’appartamento, appartengono al proprietario dell’appartamento, che deve anche occuparsi della loro manutenzione a proprie spese, eccetto che per quelle parti che partecipano al decoro architettonico dell’edificio, come frontalini, fregi e cornici, che invece andranno ripartire fra tutti i condomini.
Per quanto riguarda invece i balconi incassati, avendo essi un ruolo strutturale (servono da sostegno per l’intero stabile), le spese per la loro manutenzione andranno ripartite fra tutti i condomini, a parte quelle inerenti a parti prettamente interne, come la pavimentazione (a carico del proprietario).
Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell’appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.
A parte quest’unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell’appartamento cui offre utilità esclusiva.
I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.