Il Bonus Prima Casa è una delle agevolazioni fiscali più utilizzate da chi acquista un immobile. Permette infatti di pagare imposte molto ridotte: imposta di registro al 2% (anziché 9%) oppure IVA agevolata.
Tuttavia, per ottenerlo è fondamentale rispettare alcuni requisiti precisi.
1. Non devi essere proprietario (nemmeno in quota) di un’altra casa acquistata con bonus nel medesimo Comune;
2. Non devi essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di una casa “di lusso” ovunque in Italia;
Il bonus prima casa non si applica alle categorie A/1, A/8, A/9.
Per tutte le altre categorie (A/2, A/3, A/4, ecc.) l’agevolazione è pienamente utilizzabile.
3. La legge consente di acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione anche se si possiede ancora la vecchia casa acquistata con bonus, a condizione che venga venduta entro 24 mesi.
4. Devi trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi.
Un grande equivoco diffuso: non devi per forza vivere nella casa acquistata.
È sufficiente trasferire la residenza in qualsiasi abitazione situata nello stesso Comune
Una delle questioni che più frequentemente viene posta da chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa” riguarda il requisito della residenza e, in particolare, le conseguenze di un suo successivo spostamento. Il timore più diffuso è quello di perdere i benefici fiscali qualora la residenza venga trasferita altrove dopo l’acquisto. In realtà, la normativa e la prassi dell’Agenzia delle Entrate offrono chiarimenti importanti che consentono di affrontare la questione con maggiore serenità.
La disciplina del bonus “prima casa” prevede che l’acquirente debba trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto. In alternativa, è sufficiente che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa. Si tratta di una condizione ben nota, spesso richiamata anche negli atti notarili, e che costituisce uno dei presupposti fondamentali per il mantenimento dell’agevolazione.
Ciò che invece viene meno considerato è il fatto che la legge non impone alcun obbligo di permanenza della residenza una volta che questa sia stata effettivamente trasferita nel rispetto del termine di 18 mesi. Questo aspetto è stato chiarito in modo netto dall’Agenzia delle Entrate già con la Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011, nella quale si afferma che, una volta soddisfatta la condizione richiesta dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro, lo spostamento successivo della residenza non comporta la decadenza dalle agevolazioni e non determina il recupero delle imposte risparmiate.
La posizione dell’Amministrazione finanziaria è stata ribadita anche in tempi più recenti. Con la Risposta ad interpello n. 399 del 1° agosto 2022, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il requisito rilevante è esclusivamente quello del trasferimento della residenza entro il termine previsto dalla legge. Una volta adempiuto tale obbligo, eventuali cambiamenti successivi non assumono alcuna rilevanza ai fini della decadenza dal beneficio.
Ne consegue che il trasferimento della residenza può avvenire anche immediatamente dopo il decorso dei 18 mesi dall’acquisto, ad esempio nel diciannovesimo mese, senza che ciò comporti la perdita delle agevolazioni “prima casa”. L’Agenzia delle Entrate, infatti, non potrebbe legittimamente contestare il beneficio, poiché manca una norma che imponga un periodo minimo di mantenimento della residenza nel Comune o nell’immobile acquistato.
In conclusione, ciò che conta davvero è rispettare il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza o, in alternativa, dimostrare che l’immobile si trova nel Comune in cui si svolge l’attività lavorativa. Una volta soddisfatta questa condizione, lo spostamento successivo della residenza non determina alcuna decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”. Una precisazione fondamentale, che consente di evitare inutili preoccupazioni e di pianificare con maggiore libertà le proprie scelte abitative e familiari.