La cosiddetta Direttiva “Case Green” continua a generare dubbi tra proprietari, professionisti e operatori immobiliari. Ma cosa cambia realmente?
La prima cosa da chiarire è che non esiste un obbligo europeo generalizzato che imponga a ogni proprietario di ristrutturare la propria abitazione o raggiungere una determinata classe energetica entro il 2030. La Direttiva UE 2024/1275 introduce piuttosto una strategia progressiva per ridurre i consumi energetici e le emissioni del patrimonio edilizio europeo, lasciando agli Stati membri il compito di stabilire come raggiungere gli obiettivi attraverso i propri piani nazionali.
Per gli edifici residenziali l’obiettivo è ridurre progressivamente il consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio, concentrando una parte significativa degli interventi sugli immobili con le peggiori prestazioni energetiche.
Il ruolo dello Stato e il futuro del patrimonio immobiliare
La vera partita, quindi, si giocherà anche a livello nazionale. Saranno le future norme italiane a stabilire concretamente strumenti, incentivi, priorità e modalità di intervento.
L’Italia dovrà affrontare una sfida particolarmente complessa, considerando l’età e l’eterogeneità del proprio patrimonio edilizio. Un edificio degli anni Sessanta, una casa indipendente in Sicilia e un immobile storico non possono essere trattati allo stesso modo.
Per questo sarà fondamentale costruire un sistema di incentivi e finanziamenti che renda sostenibile la riqualificazione, evitando che il costo della transizione ricada indistintamente sui proprietari.
Non solo cappotto e nuove caldaie
La riqualificazione energetica non significa necessariamente realizzare un cappotto termico.
Gli interventi possono riguardare l’isolamento delle pareti e delle coperture, gli infissi, le pompe di calore, gli impianti fotovoltaici, i sistemi di accumulo, la ventilazione e l’automazione degli edifici.
Anche il tema delle caldaie deve essere affrontato senza allarmismi. L’Europa punta progressivamente al superamento dei sistemi alimentati da combustibili fossili, con l’obiettivo di arrivare alla loro eliminazione entro il 2040, ma ciò non significa che nel 2026 ogni proprietario debba sostituire immediatamente la propria caldaia funzionante.
La transizione sarà graduale e dovrà essere concretamente disciplinata dagli Stati membri.
L’APE diventerà sempre più importante
In questo scenario anche l’Attestato di Prestazione Energetica assume un ruolo crescente.
L’APE non sarà soltanto un documento necessario nelle compravendite, ma potrà diventare uno degli elementi attraverso cui il mercato misura la qualità e la competitività di un immobile.
Conoscere la prestazione energetica di una casa sarà quindi sempre più importante prima di acquistare, vendere o ristrutturare.
L’efficienza energetica entrerà nel valore della casa
È probabilmente questo il cambiamento più interessante dal punto di vista immobiliare.
Due immobili simili per superficie e posizione potrebbero avere in futuro valori molto diversi se uno è efficiente, con impianti moderni e bassi costi di gestione, mentre l’altro richiede importanti interventi di riqualificazione.
L’acquirente non guarderà quindi soltanto al prezzo di acquisto, ma anche al costo necessario per rendere competitivo l’immobile.
Questo aspetto sarà particolarmente rilevante per chi investe nel mattone e per chi opera nel flipping immobiliare. Un immobile energivoro acquistato a un prezzo corretto potrebbe rappresentare un’opportunità, ma solo dopo aver valutato preventivamente costi tecnici, urbanistici, energetici e finanziari della riqualificazione.
La due diligence immobiliare sarà quindi sempre più integrata: non basterà verificare soltanto urbanistica e catasto, ma sarà necessario considerare anche prestazioni energetiche, impianti e costi futuri.
Efficienza significa anche qualità dell’abitare
La riqualificazione energetica non riguarda soltanto il risparmio in bolletta.
Un edificio più efficiente deve essere anche confortevole e salubre. Isolamento, ventilazione, umidità, qualità dell’aria interna e comfort termoigrometrico devono essere valutati congiuntamente.
Per questo la trasformazione del patrimonio edilizio richiederà sempre maggiore collaborazione tra progettisti, tecnici, imprese e professionisti legali.
Cosa deve fare oggi il proprietario?
Non è necessario correre a ristrutturare la propria casa per paura delle “Case Green”.
È però opportuno conoscere la propria situazione energetica, verificare la classe dell’immobile, individuare le principali criticità e valutare con un professionista quali interventi possano essere convenienti nel medio-lungo periodo.
Allo stesso modo, chi sta acquistando casa dovrebbe considerare l’efficienza energetica come una vera componente del valore dell’investimento.
La vera rivoluzione è nel mercato
La Direttiva Case Green non significa, quindi, che tutte le abitazioni dovranno essere ristrutturate immediatamente.
Significa che il mercato immobiliare si sta dirigendo verso un modello nel quale efficienza energetica, costi di gestione e qualità dell’edificio avranno un peso sempre maggiore nel determinare il valore di una casa.
Per il proprietario sarà importante pianificare. Per il progettista sarà necessario progettare in modo sempre più integrato. Per l’investitore sarà fondamentale valutare anche il costo energetico dell’immobile. E per chi compra casa sarà sempre più importante chiedersi non soltanto quanto costa oggi, ma anche quanto costerà mantenerla e quanto varrà domani.
Questa, più che l’idea di una ristrutturazione obbligatoria per tutti, è la vera trasformazione che la stagione delle Case Green porterà nel mercato immobiliare.