Nel settore immobiliare capita frequentemente di trovarsi di fronte a difformità edilizie che, per poter essere regolarizzate, richiedono il rispetto di specifici parametri urbanistici, tra cui quello della volumetria assentibile. Uno dei casi più delicati riguarda proprio la necessità di reperire cubatura ulteriore al fine di rendere sanabile un immobile o una porzione realizzata in eccesso rispetto al titolo originario.
In queste situazioni, uno degli strumenti giuridici più utilizzati è la cessione di cubatura, istituto di grande rilievo nella pratica urbanistica e notarile, che consente di trasferire la capacità edificatoria da un fondo a un altro, nei limiti consentiti dalla normativa locale e dalla pianificazione comunale.
La cessione di cubatura rappresenta, in sostanza, il trasferimento del diritto edificatorio da un terreno “cedente” a un terreno “ricevente”. In termini pratici, il proprietario di un lotto che non intende sfruttare integralmente la volumetria edificabile riconosciuta dallo strumento urbanistico può trasferire, in tutto o in parte, tale capacità edificatoria a favore di un altro immobile o terreno, consentendo così di realizzare o regolarizzare una maggiore volumetria.
Questo meccanismo diventa particolarmente importante nei casi di sanatoria edilizia, soprattutto quando l’immobile presenti un ampliamento, una sopraelevazione o un manufatto realizzato in eccedenza rispetto alla cubatura consentita. In tali ipotesi, la sanatoria può essere ottenuta solo se il tecnico riesce a dimostrare la conformità urbanistica dell’intervento, anche mediante l’apporto di volumetria proveniente da altro fondo.
La giurisprudenza più recente ha ribadito con forza che la disponibilità della cubatura non può essere meramente “di fatto”, ma deve essere giuridicamente certa e formalizzata. Proprio su questo punto è intervenuto il Consiglio di Stato, chiarendo che, in assenza di un atto formale di cessione, la volumetria di altri terreni non può essere utilizzata ai fini della sanatoria.
Occorre però precisare che non ogni terreno può cedere cubatura a un altro. Affinché l’operazione sia legittima, i fondi devono generalmente trovarsi in una situazione di omogeneità urbanistica, essere ubicati in zone compatibili secondo il PRG vigente e, nella maggior parte dei casi, presentare una contiguità o significativa prossimità territoriale. Anche questo aspetto è stato più volte confermato dalla giurisprudenza amministrativa.
Dal punto di vista operativo, il primo passaggio è sempre di natura tecnica. È necessario incaricare un tecnico abilitato, normalmente un ingegnere, architetto o geometra, affinché verifichi la volumetria residua del fondo cedente, la compatibilità urbanistica dell’operazione e la concreta possibilità di utilizzare tale cubatura ai fini della sanatoria del bene abusivo.
Una volta accertata la fattibilità urbanistica, si passa al profilo giuridico-formale: l’atto notarile di cessione di cubatura.
L’atto viene redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e deve contenere l’esatta identificazione catastale dei fondi coinvolti, l’indicazione della volumetria trasferita, il titolo urbanistico di riferimento, nonché la volontà espressa del proprietario del fondo cedente di rinunciare in modo definitivo alla relativa capacità edificatoria.
Questo passaggio è fondamentale perché la cessione di cubatura incide direttamente sul contenuto del diritto di proprietà. In pratica, il fondo cedente perde in maniera definitiva la possibilità di utilizzare quella porzione di cubatura trasferita, mentre il fondo ricevente acquista il diritto di farla valere ai fini edilizi.
L’atto notarile deve poi essere trascritto nei registri immobiliari, affinché sia opponibile ai terzi e, soprattutto, alla Pubblica Amministrazione. Senza trascrizione, il Comune potrebbe legittimamente negare il titolo in sanatoria, ritenendo non sufficientemente provata la disponibilità giuridica della volumetria. La recente giurisprudenza insiste proprio su questo aspetto, escludendo che semplici dichiarazioni di consenso o scritture informali possano sostituire il rogito notarile.
Successivamente, l’atto viene allegato alla pratica edilizia in sanatoria, che potrà essere presentata, a seconda dei casi, mediante SCIA in sanatoria, permesso di costruire in sanatoria o altra procedura prevista dal d.P.R. 380/2001 e dalle normative regionali applicabili.
È importante sottolineare che la cessione di cubatura non sana automaticamente l’abuso. Essa rappresenta uno strumento giuridico utile a integrare il requisito urbanistico della volumetria, ma resta comunque necessario verificare tutti gli altri presupposti richiesti dalla legge, tra cui la conformità edilizia, il rispetto delle distanze, delle altezze, dei vincoli paesaggistici e, nei casi di accertamento di conformità, la sussistenza della cosiddetta doppia conformità, ove ancora richiesta.
In conclusione, la cessione di cubatura costituisce uno strumento estremamente efficace per la regolarizzazione di taluni abusi edilizi, ma richiede una gestione congiunta tra tecnico, avvocato e notaio, poiché coinvolge aspetti urbanistici, civilistici e formali di notevole complessità.
Una corretta impostazione della pratica sin dall’inizio può fare la differenza tra il rilascio della sanatoria e il rigetto dell’istanza, con il conseguente rischio di ordinanze di demolizione.