Il contratto di permuta è un contratto tipico di alienazione previsto dal codice civile all’art. 1552. Viene definito “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
Il codice civile dedica al tema solamente quattro articoli (artt. 1552-1555 cc.), rinviando invece alla disciplina della compravendita ogni ulteriore richiamo.
La permuta è dunque un contratto di scambio che costituisce una forma evoluzione del baratto: riguarda infatti lo scambio reciproco di beni o diritti fra soggetti, senza che vi sia passaggio di somme di denaro tra essi.
Di qui, la principale e più profonda differenza con il contratto di compravendita: in questa seconda formula contrattuale, infatti, lo scambio riguarda cose e denaro.
Quindi mentre nella permuta si ha uno scambio di sole cose tra le parti, con la vendita invece sorge un’obbligazione pecuniaria: una delle due parti si obbliga infatti al pagamento di un corrispettivo in denaro.
PERMUTA CON COSA FUTURA
Una particolare ipotesi di permuta è quella in cui gli effetti traslativi non si verifichino in modo immediato. Si può infatti ben considerare un caso di permuta di cosa presente con cosa futura, come avviene a volte in edilizia: il proprietario di un’area edificabile la può cedere al costruttore (cosa presente) in cambio di una parte della proprietà immobiliare che verrà edificata (cosa futura).
Dinanzi a una simile ipotesi avremo pertanto da una parte un effetto traslativo immediato (lo scambio della cosa presente) e dall’altra parte un effetto traslativo differito (lo scambio della cosa futura).
Dunque la permuta di un terreno edificabile con un appartamento da costruire è chiamata permuta di cosa presente con cosa futura. Questo tipo di operazione consente a un costruttore di acquisire un’area per una futura edificazione senza dover corrispondere immediatamente un prezzo al proprietario del terreno. In cambio, il costruttore si impegna a cedere a quest’ultimo parte della costruzione che realizzerà.
All’atto di permuta devono essere obbligatoriamente allegati il capitolato e gli elaborati di progetto sulla base dei quali è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire.
La legge inoltre tutela il proprietario del terreno edificabile, garantendolo contro l’inadempimento o il fallimento del costruttore.
La permuta di cosa presente con cosa futura è un contratto che non trova una disciplina specifica nel Codice civile, ma è comunque ammessa e regolamentata indirettamente attraverso l’applicazione delle norme dettate in tema di vendita. Secondo l’articolo 1555 del Codice civile, infatti, si applicano alla permuta le stesse norme della vendita in quanto compatibili.
L’articolo 1472 del Codice civile ammette espressamente la vendita di cosa futura. Per cui è possibile che anche la permuta possa avere ad oggetto beni futuri.
Quindi ricapitolando: la permuta di cosa presente con cosa futura prevede il trasferimento di un bene già esistente in cambio di un bene che verrà ad esistenza in un secondo momento.
La prassi ha visto l’impiego di tale contratto soprattutto nel settore dell’edilizia, quando un proprietario di un’area edificabile (cosa presente) la cede a un costruttore in cambio di unità immobiliari che verranno costruite in futuro (cosa futura). Questo permette al costruttore di evitare un immediato esborso di denaro per l’acquisto dell’area, impegnandosi invece a cedere una parte del futuro edificio.
I rischi per il costruttore
Nel contesto delle operazioni immobiliari, i costruttori si trovano di fronte a specifici rischi quando decidono di utilizzare lo strumento della permuta di cosa presente con cosa futura.
Tuttavia, attraverso la permuta, il valore di mercato dell’immobile futuro viene, in un certo senso, fissato al momento della stipula del contratto. Ciò potrebbe essere meno vantaggioso per i costruttori nel caso in cui si verifichi un aumento dei prezzi immobiliari nel breve termine.
Un ulteriore elemento di complessità può essere determinato dall’aumento dei costi dei materiali che incide sulla gestione finanziaria dell’impresa, sulla pianificazione dei progetti e sulla scelta dei materiali da utilizzare.
Le tutele previste dalla legge per il proprietario del terreno
Nell’ambito della permuta di terreno con appartamento da costruire, la legge prevede specifiche protezioni per il proprietario del terreno, in considerazione del fatto che il trasferimento del bene futuro si concretizzerà solo al completamento della sua costruzione. Queste tutele sono essenziali per mitigare i rischi di inadempimento o fallimento del costruttore.
Per quanto riguarda la protezione dal rischio di inadempimento, nel caso in cui il costruttore non adempia all’obbligo di realizzare il bene futuro secondo le specifiche concordate nel contratto di permuta e/o nel capitolato allegato, l’alienante/acquirente ha il diritto di ricorrere alla risoluzione del contratto per inadempimento, secondo quanto previsto dagli articoli 1453 e seguenti del Codice civile.
In aggiunta, per quanto concerne la protezione dal rischio di fallimento del costruttore, il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 stabilisce una serie di misure di salvaguardia per gli acquirenti di immobili in fase di costruzione.
In primis dispone che il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto di un immobile in costruzione devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio.
Inoltre, il decreto introduce diverse tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione, tra cui l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate fino al trasferimento della proprietà, nonché l’obbligo, parimenti garantito dalla fideiussione, di consegnare una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi.
Il notaio ha poi il compito di controllare la regolarità della fideiussione e verificare il rilascio della polizza assicurativa postuma decennale.
Queste disposizioni mirano a garantire una maggiore sicurezza giuridica per gli acquirenti di immobili in costruzione, sottolineando l’importanza del ruolo del notaio nel processo di acquisto.
PERMUTA E GARANZIA PER L’EVIZIONE
Un’altra delle principali differenze tra il contratto di compravendita e quello di permuta è la garanzia per l’evizione, il fenomeno che si verifica nell’ambito di una compravendita se il compratore viene privato della cosa acquistata da parte di un terzo che ha rivendicato un diritto su quella cosa.
Stando all’art. 1483 del codice civile “se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479″.
Ebbene, anche nella permuta troviamo un simile diritto, con il permutante che potrà ottenere il risarcimento del danno. L’art. 1553 del codice civile aggiunge però che “il permutante, se ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.
In altri termini, al permutante è riconosciuta la possibilità di:
– domandare all’altra parte di restituirgli quando datogli in scambio
– ottenere il valore della cosa che aveva ricevuto in scambio e della quale ha sofferto l’evizione.
In definitiva la permuta di cosa presente con cosa futura, nelle operazioni immobiliari in campo edilizio é un fenomeno molto presente, ma necessita dei giusti approfondimenti per evitare rischi sia da parte del proprietario della cosa presente sia da parte del costruttore del bene futuro.