La qualificazione edilizia delle piscine è da tempo uno dei temi più dibattuti in materia urbanistica. La giurisprudenza, infatti, non ha mai fornito criteri del tutto univoci per stabilire quando una piscina debba essere considerata una nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire, e quando invece possa qualificarsi come pertinenza dell’immobile principale.
Con la sentenza n. 926 del 26 novembre 2024, il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana interviene in modo significativo su questo tema, introducendo un criterio interpretativo nuovo, destinato a incidere concretamente sulle valutazioni future di amministrazioni e operatori.
Il CGA parte da un principio ormai consolidato: la pertinenzialità di una piscina non può essere esclusa in astratto, ma deve essere valutata caso per caso, tenendo conto delle caratteristiche concrete dell’opera, delle sue dimensioni e della sua funzione. In linea generale, una piscina realizzata all’interno di una proprietà privata, a servizio esclusivo dell’abitazione, non ha autonoma rilevanza urbanistica se non comporta aumento del carico urbanistico.
La vera novità della sentenza riguarda però il parametro utilizzato per valutare la “rilevanza” delle dimensioni. Tradizionalmente, l’attenzione si è concentrata sulla superficie dello specchio d’acqua, espressa in metri quadrati. Secondo il CGA, questo criterio è poco significativo e lascia ampi margini di soggettività, soprattutto perché la superficie non è necessariamente indicativa della funzione reale della piscina.
Il Collegio propone dunque di superare il criterio dei metri quadri e di adottare quello dei metri lineari, facendo riferimento alla lunghezza massima percorribile da un nuotatore. Ciò che conta non è quanto spazio occupa la piscina, ma se essa sia effettivamente idonea allo svolgimento del nuoto, anche solo amatoriale.
Se, per le sue dimensioni contenute, una piscina non consente una vera attività natatoria e può essere utilizzata soltanto per rinfrescarsi o per un uso ludico occasionale, essa resta priva di autonomia funzionale ed economica e svolge una funzione meramente accessoria rispetto all’abitazione principale. In questi casi, secondo il CGA, la piscina può essere qualificata come pertinenza edilizia.
Per individuare una soglia di riferimento, la sentenza propone un confronto con le piscine sportive. Al di sotto di una lunghezza massima di circa 12–12,50 metri, misurata lungo la diagonale o il diametro maggiore della vasca, la piscina può ritenersi strutturalmente inidonea al nuoto e dunque riconducibile alla categoria delle pertinenze, ferma restando la verifica degli altri requisiti e l’eventuale presenza di vincoli.
La decisione si segnala per il tentativo di ridurre la discrezionalità e l’incertezza applicativa, offrendo un criterio più oggettivo e razionale rispetto al passato. In definitiva, il CGA sposta l’attenzione dalla mera dimensione quantitativa dell’opera alla sua funzione concreta: non conta solo “quanto è grande” una piscina, ma soprattutto “a cosa serve”.
Una lettura che potrebbe incidere in modo rilevante sulla prassi amministrativa e sul contenzioso edilizio, aprendo la strada a un approccio più coerente e prevedibile nella qualificazione delle pertinenze.