Nel panorama del diritto agrario italiano, uno degli strumenti pensati per favorire la razionalizzazione dell’uso dei terreni agricoli è il diritto di prelazione riconosciuto al coltivatore diretto confinante. Si tratta di un diritto ben definito e con limiti precisi, spesso oggetto di fraintendimenti, specialmente nei casi in cui la vendita riguarda immobili di vario tipo.
Quando si applica: solo ai terreni agricoli
Il diritto di prelazione è riconosciuto esclusivamente nei casi in cui venga venduto un terreno agricolo. In tale circostanza, il coltivatore diretto confinante ha la possibilità di acquistare il terreno alle stesse condizioni offerte da un terzo acquirente, esercitando la prelazione.
Scopo della norma: incentivare l’ampliamento delle superfici agricole coltivate direttamente e sostenere l’attività dei piccoli e medi imprenditori agricoli, favorendo la concentrazione fondiaria.
Quando non si applica: immobili non agricoli
Il diritto di prelazione non si applica quando l’immobile oggetto di vendita non è agricolo. Rientrano in questa categoria:
Fabbricati civili (case, villette, appartamenti)
Terreni edificabili
Aree industriali o artigianali
In questi casi, anche se il confinante è un coltivatore diretto, non ha alcun diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile.
Requisiti per esercitare la prelazione
Perché il confinante possa validamente esercitare il diritto di prelazione su un terreno agricolo, è necessario che:
– Sia un coltivatore diretto in attività
– Sia iscritto alla previdenza agricola
– Coltivi direttamente il proprio fondo confinante da almeno due anni
– Abbia un titolo legittimo sul fondo che coltiva (proprietà, affitto regolarmente registrato, ecc.)
La mancanza anche di uno solo di questi requisiti rende inapplicabile il diritto.
Esclusioni: quando il diritto decade
Ci sono casi in cui, pur trattandosi di terreno agricolo, il diritto di prelazione non spetta al confinante. Tra questi:
Se sul fondo in vendita esiste un affittuario coltivatore diretto, sarà quest’ultimo ad avere la prelazione (che ha carattere prioritario)
Se il terreno è destinato a usi non agricoli (es. cambio di destinazione urbanistica già approvato o atto di compravendita che prevede l’uso edificatorio)
Se la vendita avviene tra parenti nei limiti previsti dalla legge
Conclusione
Il diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto è uno strumento importante per chi lavora nel settore agricolo, ma deve essere correttamente inquadrato. Vale solo per i terreni agricoli, solo se coltivati da almeno due anni con titolo legittimo, e solo in assenza di altri aventi diritto come affittuari.
Quando si tratta di immobili residenziali, villette, terreni edificabili o industriali, questo diritto non si applica, e l’acquirente non ha obblighi verso i confinanti.
Lo Studio Legale Ceraso2C ha seguito diversi casi riguardanti vendite di terreni agricoli in cui vi era il diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto e fornisce consulenza legale mirata e personalizzata per questa tipologia di compravendita.