In molti edifici, specialmente nei centri storici o nei piccoli comuni, è frequente imbattersi in fabbricati con più proprietari, ma senza condominio formalmente costituito. Questo può diventare un problema serio quando si verificano situazioni di urgenza o pericolo, come nel caso di infiltrazioni dal tetto che causano danni a uno degli appartamenti sottostanti.
Ma cosa succede se il Comune interviene con una diffida urgente e il singolo proprietario si trova da solo a gestire la situazione?
Il caso: infiltrazioni, Vigili del Fuoco e diffida del Comune
Il caso che piú frequentemente ci viene sottoposto riguarda quello di edifici composti da varie unità immobiliari, dove a seguito di un distacco di intonaco o di calcinacci, causato da evidenti infiltrazioni d’acqua piovana, i Vigili del Fuoco intervengono e trasmettendo una relazione al Comune.
Il Comune, a sua volta, invia una diffida urgente ai proprietari, intimandoli di provvedere alla messa in sicurezza dell’immobile per garantire l’incolumità pubblica e la viabilità.
Il tetto: proprietà privata o parte comune?
In questi casi, dove spesso l’infiltrazione di acqua deriva dal tetto, è fondamentale partire da un punto chiave del diritto condominiale:
secondo l’art. 1117 del Codice Civile, il tetto (o lastrico solare) è da considerarsi parte comune dell’edificio, salvo diverso titolo.
Ciò significa che, anche in assenza di un condominio formalmente costituito, se il fabbricato è composto da più unità appartenenti a diversi soggetti, si applicano comunque le norme sul condominio “di fatto”.
Quindi, se il tetto serve a coprire l’intero edificio o più unità, tutti i proprietari devono contribuire alle spese per la sua manutenzione, in proporzione alle loro quote di proprietà, anche se il danno si manifesta in un solo appartamento.
Come rispondere alla diffida del Comune?
Il proprietario destinatario della diffida non può ignorarla. Bensì é opportuno:
Rispondere formalmente al Comune, chiarendo che si tratta di una copertura comune;
Chiedere una proroga dei termini, per coinvolgere anche gli altri proprietari e coordinare un intervento congiunto;
Attivarsi immediatamente per acquisire preventivi da tecnici e ditte, al fine di dimostrare la buona fede e la volontà di risolvere il problema.
Come coinvolgere gli altri proprietari?
Parallelamente, è necessario inviare una diffida agli altri proprietari, invitandoli:
a partecipare alla valutazione e approvazione degli interventi;
a contribuire economicamente alla messa in sicurezza;
a collaborare nell’organizzazione pratica dei lavori.
Nel caso in cui gli altri si rifiutino o non rispondano, il singolo proprietario potrà intervenire in via d’urgenza (specie se ci sono rischi per la sicurezza) e successivamente agire in giudizio per ottenere il rimborso delle spese sostenute.
Conclusione
Quando si vive o si possiede un immobile in comproprietà, anche senza condominio formalizzato, non si può pensare di “fare da sé” o scaricare ogni responsabilità sugli altri. Allo stesso tempo, nessun proprietario può essere lasciato solo a rispondere di un problema che riguarda le parti comuni dell’edificio.
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