La “vendita del possesso” é un sistema che é stato immaginato proprio in virtù del fatto che l’accertamento giudiziale dell’usucapione può risultare lungo, tortuoso e pieno di ostacoli, visto il fatto che rende necessaria la presenza di testimoni, da cui sostanzialmente dipende l’esito del giudizio, ed é anche molto costoso, a volte anche più dispendioso del reale valore del bene.
Il caso é quello di chi essendo legittimo proprietario di un immobile di fatto lo abbandona e nel frattempo questo viene utilizzato e curato da un terzo. L’ipotesi é frequente proprio per i terreni, le case rurali, o per i cespiti rimasti invenduti dalle stesse società immobiliari che in seguito, cessando l’attività, hanno lasciato beni ancora a loro intestati. Tuttavia, chi si é preso cura dell’immobile, non é proprietario e non può pertanto venderlo se non é stata dapprima accertata l’usucapione, che consiste nell’accertamento dell’esercizio sul bene di un possesso come se si fosse proprietari, pertanto la proprietà si trasferirebbe in capo a chi utilizza il bene immobile.
La procedura più comune per vedersi riconosciuta la proprietà a tutti gli effetti è l’accertamento giudiziale, tramite un giudizio davanti al Tribunale, al quale si chiede di accertare l’acquisto a titolo originario del bene immobile per usucapione.
Spesso tuttavia il nuovo possessore del bene usucapito si accontenta di occupare il bene pensando che tanto nessuno mai lo rivendicherà. Il problema può sorgere quando il possessore decida di vendere il bene usucapito, senza avere un titolo di proprietà in mano, dato da una sentenza o anche dalla mediazione.
Ecco allora la soluzione di cui si parlava. La vendita per possesso è in buona sostanza il trasferimento della proprietà di un bene immobile a un terzo, da parte di chi non risulta formalmente proprietario del bene immobile, ma che dichiari, dinanzi a un notaio, sotto la propria responsabilità, di esserne il reale proprietario, per aver esercitato sul bene il possesso a usucapione richiesto dalla legge.
Si tratta di un escamotage giuridico, che trova la sua fonte in diverse norme.
Una di queste è la norma sull’usucapione breve o decennale, secondo cui è possibile trasferire un immobile con la regolare trascrizione grazie alla presenza di un titolo idoneo e tale può essere l’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.
Ci sono rischi? La titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario. Tali trascrizione e voltura hanno un effetto universale, erga omnes, ed i terzi sono obbligati ad ammettere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario. Gli unici soggetti legittimati a contestare la dichiarazione del “venditore” di aver usucapito il bene, tramite la c.d. azione di rivendicazione, sono gli intestatari originari dell’immobile per riottenerne così a loro favore l’intestazione, ma a questo punto saranno loro a dover intraprendere una causa civile, affrontandone i relativi costi, provando che non si sia maturata l’usucapione.
Secondo una sentenza della Corte di legittimità, il trasferimento deve ritenersi consentito e lecito, tuttavia al notaio che redige l’atto sono imposti precisi doveri di informazione dell’acquirente, sui rischi che un simile atto comporta. Il notaio deve agire nella stipula in modo avveduto, è suo obbligo raccogliere le dichiarazioni dell’alienante ed avvertire l’acquirente delle conseguenze positive ma anche negative nell’ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario.
Il notaio dovrà quindi inserire espressamente nell’atto sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, sia l’avvertimento all’acquirente dei rischi che questo atto comporta. L’acquirente dichiarerà dinanzi al notaio di ricevere l’immobile, comprendendone i rischi ed esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile azione rivendicatoria. Il notaio prenderà atto della dichiarazione dell’acquirente riportandola fedelmente nell’atto.
In definitiva, per ovviare al problema proposto, la soluzione della vendita per possesso rappresenta un modo che facilita il trasferimento del bene, secondo la volontà delle parti, senza attendere i lunghi tempi delle pronunce giudiziarie per l’accertamento dell’usucapione.