Si dice preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale deve essere già determinato nel preliminare il contenuto essenziale.
Spesso può accadere che le parti siano d’accordo sulla realizzazione di una certa operazione economica (es. trasferimento della proprietà di un immobile contro pagamento del prezzo) ed intendano vincolarsi reciprocamente fin da quel momento ad attuarla, ma preferiscano rinviare la conclusione del contratto e la realizzazione dei relativi effetti (trasferimento della proprietà e obbligo di pagamento del prezzo) ad un tempo successivo, perché magari nel frattempo si vuole raccogliere tutta la documentazione occorrente per la stipula del definitivo dinanzi al notaio o ancora perché sarà necessario prendere contatto con la banca disposta ad erogare il mutuo etc..
Da qui nasce l’opportunità di impegnarsi con un <<preliminare>> che non produce gli effetti del contratto prefigurato dalle parti, bensì obbliga le stesse a stipulare il definitivo, sarà poi quest’ultimo a produrre gli effetti che sono stati fissati.
Preliminare di preliminare
Valido é anche il contratto preliminare con il quale le parti si vincolino a perfezionare non già un contratto definitivo, bensì un altro contratto preliminare, al quale dovrebbe poi seguire il definitivo.
Contenuto e forma
Il preliminare (che coma già detto non produce effetti reali ma solo obbligatori, ovvero le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo), deve farsi per iscritto e precisare in modo sufficiente il contenuto del contratto definitivo, altrimenti sarebbe invalido per indeterminatezza.
Inadempimento
Occorre precisare che in caso di inadempimento di una delle parti, si prefigura la RESPONSABILITÁ CONTRATTUALE, non certo quella precontrattuale (che si ha invece nella fase delle trattative e dove vige il dovere di buona fede). Nel caso del contratto preliminare l’inadempimento riguarda un’obbligazione derivante da contratto perfetto e pienamente vincolante.
Rimedi
La parte adempiente può dunque a sua scelta chiedere l’esatto adempimento della prestazione, la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso (dice la legge) il diritto al risarcimento del danno.
La legge pone inoltre a disposizione della parte che vi ha interesse uno strumento del tutto peculiare, che consente la esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti dal contratto preliminare (art. 2932 c.c.). Per mezzo di tale strumento la parte, quando sia possibile e non escluso dal titolo, può ottenere una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto che l’altra parte non ha voluto concludere. Tale sentenza sarà soggetta a trascrizione, come lo sarebbe il mancato contratto.
Trascrivibilità
L’introduzione dell’art. 2645-bis c.c. ha previsto la possibilità della trascrizione dei contratti preliminari immobiliari.
Mediante la trascrizione del contratto preliminare – che deve essere a tale scopo stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (ovvero giudizialmente accertata) – gli effetti acquisitivi derivanti dal contratto definitivo, o dalla sentenza costitutiva pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., sono opponibili a tutti coloro che abbiano acquistato diritti sul bene in forza di atti trascritti successivamente alla trascrizione del preliminare.
Nel caso in cui il promissario acquirente non si ritrova nella possibilità di trascrivere il contratto preliminare, nel rischio che il promittente alienante – pur avendo già promesso la vendita al promissario acquirente ed avendo già incassato una parte del prezzo a titolo di acconto – potesse poi alienare il bene ad altri, l’unico rimedio é quello di proporre al più presto domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza costitutiva del trasferimento non operato spontaneamente. In tal modo il promissario acquirente si tutelerebbe contro un successivo atto di disposizione da parte del promittente.
La trascrizione del preliminare é inoltre ammessa anche per gli <<edifici da costruire o in corso di costruzione>>, a condizione che siano indicati <<la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi>>.
Tutela degli acquirenti di immobili da costruire
Il contratto preliminare deve contenere la descrizione dell’immobile, le caratteristiche dell’edificio erigendo, i termini massimi di esecuzione della costruzione, il prezzo e le relative modalità di pagamento, gli estremi del permesso di costruire.
Un altro aspetto importante é quello della GARANZIA apprestata a favore degli acquirenti, che obbliga il costruttore a fornire <<a pena di nullità del contratto>> una fideiussione, rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione, a garanzia della restituzione degli importi pagati dagli acquirenti. In caso di <<crisi>> del costruttore, l’acquirente può pretendere il pagamento dell’importo di cui alla fideiussione, onde recuperare le anticipazioni versate.
Alla luce della complessa disciplina del contratto preliminare é consigliabile rivolgersi sempre ad un legale esperto in materia, che possa tutelare al meglio gli interessi di chi acquista, soprattutto quando i venditore é una persona giuridica.
Lo Studio Legale Ceraso2C mette a disposizione ogni competenza necessaria alla massima assistenza nelle trattative immobiliari.