La riforma del 2025 ha segnato una svolta profonda nel sistema delle donazioni e nella tutela dei legittimari. Per chi compra un immobile proveniente da una donazione, la novità è rivoluzionaria: il rischio di perdere la casa acquistata a causa di un’azione di restituzione esercitata dagli eredi lesi è stato completamente eliminato. Il legislatore è intervenuto modificando il Codice civile e cancellando uno dei principali ostacoli che da sempre rendeva il mercato delle donazioni incerto e poco appetibile.
Finora, infatti, se una donazione ledeva la quota di legittima, l’erede poteva agire non solo contro il donatario ma anche contro il terzo acquirente, costringendolo perfino a restituire l’immobile. Una prospettiva che frenava molte compravendite e imponeva costose coperture assicurative a tutela dell’acquirente. Con la riforma del 2025 questo meccanismo viene superato: l’azione di restituzione contro il terzo acquirente non esiste più. Chi compra da un donatario può finalmente sentirsi al sicuro.
Il cambiamento riguarda però anche — e soprattutto — gli eredi legittimari. La tutela non è più di tipo reale, non consente cioè di recupero del bene quando la donazione lede la loro quota di riserva. L’unico strumento oggi disponibile è l’azione di riduzione, che può essere esercitata soltanto nei confronti del donatario originario. L’erede leso non potrà quindi reclamare l’immobile né agire contro chi lo ha acquistato, ma avrà diritto esclusivamente a un ristoro economico nei limiti del valore della donazione. La protezione resta, ma cambia natura e portata: da una garanzia forte, capace di incidere direttamente sul bene, si passa a una tutela meramente obbligatoria, destinata a tradursi in un pagamento.
Per il mercato immobiliare questa riforma rappresenta un passo avanti decisivo verso la certezza dei rapporti giuridici. Gli immobili di origine donativa, da sempre considerati “a rischio”, diventano finalmente sereni da acquistare, senza timori di rivendicazioni future. Per i legittimari, invece, il quadro si fa più rigido: la donazione resta valida e definitiva, anche se incide sulla quota di legittima, potendo essere riequilibrata solo con un indennizzo.
Si tratta di un cambiamento profondo, che ridisegna gli equilibri tra tutela familiare e sicurezza delle transazioni. Una riforma che semplifica il mercato e dà stabilità agli scambi, ma che richiede consapevolezza e attenzione da parte degli eredi, chiamati oggi ad agire in modo nuovo per proteggere i propri diritti.