Stai per comprare una casa e il venditore ti dice di esserne diventato proprietario per usucapione, ma non esiste alcuna sentenza che lo abbia accertato. Puoi procedere comunque con l’acquisto?
La risposta è sì, ma é necessario sapere a cosa si sta andando incontro.
Secondo un primo orientamento, più rigoroso, vendere un bene usucapito senza una preventiva sentenza del giudice non era possibile. Finché il giudice non si pronunciava, infatti, l’usucapione non poteva considerarsi accertata e la sentenza assumeva natura costitutiva del diritto.
Oggi prevale, invece, una diversa interpretazione.
L’usucapione si perfeziona di diritto, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, attraverso il possesso pacifico, continuo e ultraventennale del bene. La sentenza del giudice non crea il diritto di proprietà, ma si limita ad accertarne l’avvenuto acquisto.
La sentenza ha, quindi, natura dichiarativa.
Di conseguenza, la vendita di un immobile usucapito può essere ammessa anche in assenza di una preventiva sentenza che abbia accertato l’usucapione.
Ed è proprio qui che si trova il punto più delicato.
Chi acquista un bene usucapito senza una sentenza si espone a rischi concreti.
La situazione giuridica dell’immobile potrebbe, infatti, non essere ancora adeguatamente definita. Potrebbero emergere, ad esempio, ipoteche, trascrizioni o servitù riferibili al precedente proprietario e, soprattutto, il soggetto che risulta formalmente proprietario potrebbe contestare l’avvenuta usucapione.
In quest’ultimo caso, il vero proprietario potrebbe agire in rivendicazione e l’acquirente potrebbe trovarsi coinvolto in una controversia giudiziaria per dimostrare che il venditore aveva effettivamente acquistato la proprietà per usucapione prima della vendita.
Per questo motivo, in una compravendita di questo tipo, il ruolo del notaio è particolarmente delicato.
Il notaio deve informare l’acquirente dei rischi connessi all’acquisto di un immobile la cui proprietà per usucapione non sia stata previamente accertata e deve predisporre l’atto in modo da rendere consapevole l’acquirente della particolare situazione giuridica del bene.
Quindi, si può acquistare una casa usucapita anche senza una sentenza? Sì.
Ma questo non significa che sia sempre consigliabile farlo.
L’acquisto di un immobile proveniente da usucapione non accertata giudizialmente richiede una verifica particolarmente attenta della storia del possesso, della provenienza del bene e della situazione ipotecaria e catastale, affidarsi ad un professionista legale é sempre la soluzione migliore.