Compro una casa a 300.000 euro: posso pagare le imposte come se ne valesse 100.000?
È possibile acquistare una casa per 300.000 euro e pagare le imposte come se il suo valore fosse soltanto 100.000 euro?
Può sembrare assurdo, ma in determinate condizioni la risposta è sì.
Non si tratta di un trucco, né di un modo per dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente pagato. È un meccanismo previsto dalla legge e conosciuto come regime del prezzo-valore, che può consentire, nelle compravendite immobiliari, di calcolare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla base del valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo effettivamente concordato tra le parti.
Ed è proprio questa distinzione che può determinare un notevole risparmio fiscale.
Il prezzo della casa e il valore fiscale non sono la stessa cosa
Quando acquistiamo un immobile dobbiamo distinguere almeno due valori.
Il primo è il prezzo di vendita, cioè la somma che l’acquirente paga effettivamente al venditore.
Il secondo è il valore catastale, determinato sulla base della rendita catastale dell’immobile secondo i coefficienti stabiliti dalla legge.
I due valori possono essere molto diversi.
Immaginiamo, ad esempio, di acquistare un appartamento al prezzo di 300.000 euro e che il suo valore catastale, ai fini del prezzo-valore, sia pari a 100.000 euro.
In assenza dei presupposti per applicare il prezzo-valore, l’imposta di registro proporzionale, nelle ipotesi in cui sia dovuta, viene normalmente determinata sul valore dichiarato nell’atto, secondo le regole fiscali applicabili alla specifica compravendita.
Con il regime del prezzo-valore, invece, la base imponibile può essere determinata sulla base del valore catastale.
Quindi, semplificando l’esempio, la casa continua a costare 300.000 euro, ma le imposte possono essere calcolate su una base imponibile di 100.000 euro.
Il vantaggio può essere significativo.
Ma attenzione: non significa dichiarare 100.000 euro
Questo è il punto più importante da comprendere.
Se acquisti una casa per 300.000 euro, non puoi scrivere nell’atto che l’hai acquistata per 100.000 euro.
Il prezzo realmente concordato e pagato deve essere indicato nell’atto.
Il prezzo-valore non consente infatti di “abbassare” artificialmente il prezzo della compravendita. Consente semplicemente, quando ne ricorrono i presupposti, di utilizzare un diverso criterio per determinare la base imponibile delle imposte.
Quindi, nell’esempio, l’atto dovrà indicare correttamente un prezzo di 300.000 euro, anche se l’imposta viene calcolata sul valore catastale di 100.000 euro.
Sono due concetti completamente diversi: prezzo della compravendita e base imponibile non necessariamente coincidono.
Chi può usufruire del prezzo-valore?
Il regime non si applica indistintamente a tutte le compravendite immobiliari.
La disciplina riguarda, in particolare, gli acquisti effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, nei casi previsti dalla normativa.
Questo significa che non basta acquistare una casa: bisogna verificare anche chi acquista, in quale veste acquista e quale immobile viene acquistato.
Il meccanismo può riguardare anche le pertinenze dell’abitazione, come, ad esempio, un garage, una cantina o un posto auto, nei limiti e alle condizioni previste dalla disciplina.
Un esempio concreto
Supponiamo che Marco acquisti un appartamento al prezzo di 300.000 euro.
La rendita catastale dell’immobile determina, applicando i coefficienti previsti dalla legge, un valore catastale di 100.000 euro.
Se la compravendita rientra nell’ambito di applicazione del prezzo-valore e Marco richiede espressamente l’applicazione del regime nell’atto notarile, la base imponibile dell’imposta di registro potrà essere determinata sulla base del valore catastale anziché dei 300.000 euro effettivamente pagati.
Marco, quindi, paga realmente 300.000 euro al venditore, ma fiscalmente l’imposta può essere calcolata sul diverso valore catastale.
È proprio questo il motivo per cui il prezzo-valore può produrre un risparmio fiscale particolarmente interessante nelle compravendite in cui il prezzo di mercato dell’immobile è molto superiore al suo valore catastale.
Il prezzo realmente pagato deve essere dichiarato
Qui bisogna prestare particolare attenzione.
La possibilità di utilizzare il valore catastale come base imponibile non autorizza in alcun modo a occultare una parte del prezzo.
Se la casa costa 300.000 euro, nell’atto deve essere indicato il prezzo effettivamente concordato.
Inoltre, la normativa richiede specifiche dichiarazioni relative alle modalità di pagamento del corrispettivo. L’atto deve quindi riportare correttamente gli elementi richiesti dalla legge, anche in relazione ai mezzi di pagamento utilizzati.
Occultare una parte del prezzo è tutt’altra cosa rispetto all’applicazione del prezzo-valore e può comportare conseguenze fiscali e sanzionatorie molto rilevanti.
Il prezzo-valore, invece, è un meccanismo perfettamente legale proprio perché è la legge a consentire, in presenza dei requisiti previsti, di determinare la base imponibile secondo il valore catastale.
Perché esiste questo sistema?
Il prezzo-valore nasce anche con una funzione di trasparenza e tutela del mercato immobiliare.
Da un lato, consente all’acquirente di beneficiare di una tassazione parametrata al valore catastale; dall’altro, prevede importanti obblighi di dichiarazione del prezzo effettivamente pattuito e delle relative modalità di pagamento.
Inoltre, nelle compravendite soggette al prezzo-valore opera una particolare disciplina in materia di accertamento del valore, che offre all’acquirente una maggiore certezza rispetto a eventuali contestazioni dell’amministrazione finanziaria sul valore dell’immobile.
Quindi posso davvero comprare una casa da 300.000 euro e pagare le imposte su 100.000?
Sì, ma soltanto se ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge.
Non significa che l’immobile “vale” fiscalmente 100.000 euro in assoluto e non significa neppure che il prezzo possa essere indicato nell’atto per una cifra inferiore.
Significa che, in presenza delle condizioni previste per il prezzo-valore, il legislatore consente di utilizzare il valore catastale come criterio per determinare la base imponibile di determinate imposte, anche quando il prezzo di vendita è significativamente più elevato.
È quindi possibile avere una situazione apparentemente paradossale: una casa acquistata per 300.000 euro e imposte calcolate su un valore catastale di 100.000 euro.
Ma proprio perché il meccanismo è vantaggioso, è fondamentale verificare prima del rogito che siano presenti tutti i requisiti e che nell’atto siano formulate correttamente le dichiarazioni necessarie.
Nel settore immobiliare, infatti, conoscere il prezzo di una casa non basta: bisogna conoscere anche come quel prezzo viene fiscalmente trattato.
E il prezzo-valore, quando può essere applicato, è uno degli strumenti più importanti da conoscere prima di acquistare un immobile.