Negli ultimi anni le criptovalute sono passate da fenomeno di nicchia a strumento sempre più presente anche nelle transazioni immobiliari. Sempre più acquirenti chiedono se sia possibile pagare (in tutto o in parte) un immobile in Bitcoin, Ethereum o altri crypto-asset. La risposta, dal punto di vista legale, è complessa e merita alcuni chiarimenti.
Non è una “vendita”, ma una permuta
Un primo punto, spesso sottovalutato, riguarda la natura giuridica dell’operazione. Le criptovalute non sono moneta a corso legale, ma beni con un valore economico variabile. Questo significa che un trasferimento immobiliare “pagato” in cripto non è tecnicamente una compravendita in senso stretto, ma più correttamente una permuta tra l’immobile e l’asset digitale. Una distinzione che ha riflessi concreti su inquadramento fiscale e redazione dell’atto.
I rischi principali
Le caratteristiche che rendono le criptovalute interessanti (rapidità, assenza di intermediari bancari, basso costo delle transazioni) sono le stesse che generano le maggiori criticità per chi deve garantire la legalità di un’operazione immobiliare:
–Tracciabilità della proprietà: di una crypto-wallet si conosce solo l’indirizzo pubblico, non l’identità di chi la controlla realmente. Non è possibile avere la certezza assoluta che chi paga sia l’effettivo titolare delle chiavi private, né che in quel momento non stia condividendo il controllo del wallet con altri soggetti.
–Origine dei fondi: ricostruire la provenienza lecita delle somme investite in cripto-asset è spesso più difficile che per un normale bonifico bancario, soprattutto quando gli asset sono stati acquisiti tramite piattaforme non regolamentate.
–Volatilità: il valore di questi asset può oscillare in modo significativo anche nell’arco di poche ore, con ricadute sulla determinazione del prezzo concordato.
–Irreversibilità: una volta eseguito, un trasferimento di cripto-asset non può essere annullato, anche in presenza di errori o contestazioni successive.
Il contesto normativo europeo
Il quadro regolatorio si è evoluto rapidamente: il Regolamento MiCA (UE 2023/1114) ha introdotto regole uniformi per i prestatori di servizi su cripto-attività, mentre il nuovo Regolamento antiriciclaggio (UE 2024/1624, AMLR) estende a tutti i prestatori di servizi su crypto-asset una serie di obblighi stringenti: adeguata verifica della clientela, divieto di conti anonimi, segnalazione delle operazioni sospette e misure rafforzate per gli indirizzi “self-hosted” (i wallet non gestiti da un intermediario regolamentato).
È inoltre importante sapere che alcuni Stati membri vietano o limitano espressamente l’uso di cripto-asset nelle compravendite immobiliari: è il caso, ad esempio, della Germania, dove la normativa antiriciclaggio nazionale esclude il pagamento in contanti, oro o cripto-attività per l’acquisto di immobili residenziali. È quindi sempre necessario verificare la normativa nazionale applicabile prima di strutturare un’operazione di questo tipo.
Le cautele che un professionista può adottare
Pur non potendo avere una certezza assoluta sulla titolarità di un wallet, esistono accorgimenti che permettono di ridurre sensibilmente il rischio in queste operazioni, come : richiedere dichiarazioni di titolarità rilasciate da exchange regolamentati, quando gli asset provengono da una piattaforma autorizzata; verificare l’effettiva esecuzione del trasferimento tramite i blockchain explorer pubblici, che consentono di controllare importo, indirizzi coinvolti, data e stato della transazione; raccogliere documentazione sull’origine lecita degli asset (dichiarazioni fiscali, contratti di acquisto, ecc.); inserire nell’atto clausole che richiamino la natura non regolamentata dei cripto-asset e l’assunzione del rischio da parte delle parti; valutare con particolare attenzione le operazioni che coinvolgono servizi di “mixing” o protocolli orientati all’anonimizzazione delle transazioni.
Chi desidera acquistare o vendere un immobile utilizzando cripto-asset deve essere consapevole che si tratta di un’operazione più complessa di una compravendita tradizionale, sia sul piano della documentazione richiesta, sia su quello dei tempi necessari per le verifiche. Affiancarsi per tempo a professionisti esperti in materia consente di strutturare correttamente l’operazione, tutelando sia l’acquirente che il venditore e riducendo il rischio di contestazioni future.
Il nostro studio segue con attenzione l’evoluzione normativa in questo ambito e resta a disposizione per valutare, caso per caso, la fattibilità e le modalità più sicure per gestire transazioni immobiliari che coinvolgono cripto-attività.
Fonte: Manuale “Crypto Assets – Characteristics, risks and best practices”, pubblicato dal Consiglio dei Notariati dell’Unione Europea (CNUE), aprile 2026.