Comprare casa vista e piaciuta da Notaio: di cosa si tratta?
Prima di analizzare questa clausola, occorre comprendere la garanzia per i vizi nella compravendita. La compravendita è un atto notarile con il quale si determina il trasferimento da parte di un soggetto (venditore) a un altro (acquirente) di un bene immobile, con il corrispettivo di un prezzo.
In questo tipo di atto, l’acquirente deve essere garantito in tutti i modi dal venditore, in particolare deve essere garantito dai vizi della casa acquistata.
Il venditore è, pertanto, tenuto a garantire che la casa acquistata sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, in base a quanto prevede l’art.1490 c.c. Qualora si presenti qualche vizio, il venditore ne ha la responsabilità proprio in virtù di questa garanzia e dovrà risarcire il danno all’acquirente. Ciò accade in quanto i vizi possono rendere la casa di minor valore rispetto a quello per il quale è stato pagato il prezzo.
Tra i vizi di un bene immobile, può esservi ad esempio un difetto di costruzione non visibile che a lungo a dare determina un problema strutturale, tale da costringere l’acquirente a porre in essere lavori di ristrutturazione. Questo, infatti, ne diminuisce il valore e comporterebbe ulteriori spese per l’acquirente.
I vizi di cui chi compra casa deve avere la garanzia devono essere tali da rendere la cosa venduta non idonea all’uso cui è destinata, oppure devono essere tali da diminuire il valore della cosa stessa.
I vizi devono essere occulti, ovvero non devono essere visibili e chiari al compratore al momento dell’atto. Se, infatti, sono visibili e il venditore li ha resi noti e ne ha sottolineato l’esistenza al momento dell’atto, l’acquirente li ha automaticamente accettati e, dunque, non ne risponde più il venditore. Ovviamente, i vizi devono essere preesistenti alla vendita e non devono essere causati dall’acquirente.
Il Notaio al momento della stipula dell’atto, qualora le parti manifestino la volontà di inserire una clausola di acquisto della casa “vista e piaciuta”, chiede espressamente all’acquirente se intende accettare lo stato dell’immobile così come lo ha visionato prima dell’atto; chiede, inoltre, al venditore se è a conoscenza di vizi attuali che devono essere comunicati all’acquirente.
La clausola “vista e piaciuta” può aggiungersi all’atto di compravendita allo scopo di prevedere un’esclusione convenzionale della garanzia per vizi che abbiamo descritto finora. Ciò vuol dire che vi è la possibilità di prevedere un patto con cui si esclude o si limita la garanzia.
Si tratta di una clausola limitativa della responsabilità del venditore relativa alla garanzia per vizi della cosa venduta. Dunque, l’acquirente vede la casa così come si trova, nello stato materiale e strutturale in cui è al momento in cui la visiona e al momento della stipula dell’atto; accetta la casa così come la vede ed esclude la responsabilità per il venditore qualora successivamente si scopre qualche vizio.
Tuttavia, nonostante ciò, qualora i vizi dovessero risultare tali da non essere inconoscibili in capo al venditore, che li nasconde in mala fede, l’acquirente che ha accettato di acquistare la casa “vista e piaciuta”può farli valere ugualmente nonostante la sussistenza della clausola. Può, infatti, chiedere il risarcimento del danno.