Il Consiglio di Stato torna a intervenire sulla lunga vicenda delle concessioni demaniali marittime e mette un nuovo punto fermo: le concessioni balneari non possono essere prorogate indefinitamente e dovranno essere riassegnate attraverso procedure competitive entro il 30 settembre 2027.
Con la sentenza n. 6539 del 18 agosto 2026, Palazzo Spada ribadisce la necessità di dare concreta attuazione ai principi di concorrenza e trasparenza derivanti dal diritto europeo. Il termine del 30 settembre 2027, però, non deve essere interpretato come una nuova proroga concessa ai concessionari attualmente operanti. Si tratta, piuttosto, del termine massimo entro il quale le amministrazioni dovranno completare le procedure di riassegnazione.
Il messaggio rivolto ai Comuni è quindi particolarmente chiaro: il tempo che rimane non serve a rinviare le gare, ma a organizzarle e portarle a conclusione.
Una vicenda che dura da oltre sedici anni
La questione delle concessioni balneari affonda le proprie radici in un percorso normativo e giurisprudenziale ormai ultraventennale.
Uno dei passaggi fondamentali risale al 2009, quando venne eliminato il cosiddetto “diritto di insistenza”, vale a dire quel meccanismo che attribuiva al concessionario uscente una posizione privilegiata in occasione del rinnovo della concessione.
La modifica si inseriva nel più ampio processo di adeguamento dell’ordinamento italiano ai principi europei di concorrenza, imparzialità e trasparenza, anche alla luce della direttiva Bolkestein.
Da allora, tuttavia, il quadro è stato caratterizzato da continui interventi legislativi e successive proroghe, che hanno progressivamente rinviato il momento della effettiva apertura del mercato.
Una situazione che ha prodotto negli anni un vero e proprio conflitto tra normativa nazionale, diritto europeo e giurisprudenza amministrativa, attirando più volte l’attenzione delle istituzioni europee.
Con la nuova pronuncia, il Consiglio di Stato ribadisce che questa fase non può proseguire indefinitamente.
Il 30 settembre 2027 non è una nuova proroga
Uno degli aspetti più importanti della sentenza riguarda proprio l’interpretazione della scadenza del 30 settembre 2027.
Il termine non rappresenta un ulteriore periodo concesso agli attuali concessionari per continuare a gestire indisturbati le proprie attività.
La sua funzione è diversa: entro quella data dovrà essere completato il percorso di riassegnazione delle concessioni attraverso procedure aperte e competitive.
Solo in presenza di circostanze eccezionali e adeguatamente motivate potrà trovare applicazione l’ulteriore termine del 31 marzo 2028.
Si tratta, dunque, di una finestra temporale destinata a consentire alle amministrazioni di completare correttamente le procedure, non di uno strumento per prolungare ancora una volta il rapporto concessorio.
La distinzione è fondamentale perché impedisce agli enti locali di utilizzare il termine finale come giustificazione per una nuova inerzia amministrativa.
I Comuni dovranno bandire le gare
La pronuncia interviene anche sulla tempistica delle procedure.
Le amministrazioni dovranno attivarsi con un congruo anticipo rispetto alla scadenza delle concessioni e, nella fase di prima applicazione, dovranno comunque procedere entro il 30 giugno 2027.
L’obiettivo è evitare che le gare vengano pubblicate quando ormai non vi sia più un tempo ragionevole per completare l’intero procedimento entro la scadenza.
Questo passaggio assume particolare rilievo per i Comuni costieri, chiamati nei prossimi mesi a compiere una serie di valutazioni tecniche e amministrative tutt’altro che semplici. Non si tratta, infatti, della mera pubblicazione di un bando. Le amministrazioni dovranno definire correttamente l’oggetto della concessione, individuare i criteri di selezione, valorizzare gli interessi pubblici coinvolti e garantire una procedura realmente trasparente e competitiva.
E proprio l’eventuale inerzia dell’amministrazione non rimarrebbe priva di conseguenze.
I soggetti interessati potranno infatti rivolgersi al giudice amministrativo e, nei casi previsti, potrà arrivarsi anche alla nomina di un commissario ad acta incaricato di sostituire l’ente inadempiente.
Il concessionario uscente non ha un diritto a restare
La sentenza chiarisce anche un altro punto destinato a incidere profondamente sul futuro degli stabilimenti balneari.
La durata pluriennale della precedente concessione e gli investimenti effettuati nel corso degli anni non determinano un diritto automatico alla conservazione del rapporto concessorio.
Il concessionario uscente potrà vedere riconosciuta la propria esperienza e gli investimenti realizzati, ma tali elementi dovranno essere valutati all’interno della procedura competitiva.
Non esiste, quindi, un diritto acquisito a continuare a utilizzare quella determinata porzione di demanio marittimo.
La logica è quella propria dei beni pubblici: la concessione attribuisce un diritto di utilizzo temporaneo, ma non trasforma il bene demaniale in una proprietà privata.
Questo principio assume un’importanza particolare in un settore nel quale, in molti casi, le attività imprenditoriali sono state tramandate per generazioni e gli operatori hanno effettuato investimenti significativi confidando nella continuità del rapporto concessorio.
E gli investimenti? Non c’è un indennizzo automatico
Anche sul tema degli indennizzi la sentenza introduce un’importante precisazione.
La cessazione della concessione non determina automaticamente il diritto del concessionario uscente a ricevere una somma di denaro.
L’eventuale indennizzo dovrà essere collegato alla concreta esistenza di investimenti non ancora ammortizzati e suscettibili di perdere valore proprio a causa della cessazione del rapporto.
Non sarà quindi sufficiente richiamare genericamente gli investimenti effettuati nel corso degli anni.
Occorrerà dimostrare la loro effettiva consistenza, la parte non ancora ammortizzata e il pregiudizio concretamente subito in conseguenza della cessazione della concessione. Si tratta di un aspetto che, nella pratica, potrebbe diventare uno dei principali terreni di confronto tra concessionari uscenti e nuovi aggiudicatari.
Cosa succede alle opere realizzate sul demanio
Il Consiglio di Stato richiama la disciplina dell’articolo 49 del Codice della navigazione e i principi elaborati dalla giurisprudenza europea in materia di cessazione delle concessioni. Alla scadenza del rapporto, le opere non amovibili realizzate sul bene demaniale sono soggette al regime previsto dalla normativa e, in linea generale, possono essere acquisite allo Stato senza che ciò determini automaticamente un obbligo di indennizzo.
Per gli stabilimenti che nel corso degli anni hanno realizzato strutture, impianti e opere permanenti, infatti, la conclusione della concessione non rappresenterà soltanto un passaggio amministrativo, ma potrà avere conseguenze economiche rilevanti.
Una nuova fase per il demanio marittimo
La pronuncia del Consiglio di Stato arriva quindi in un momento decisivo.
Dopo anni di proroghe, rinvii e contrapposizioni istituzionali, il sistema sembra essere arrivato a un punto nel quale il problema non è più stabilire se le concessioni debbano essere messe a gara, ma definire come procedere alla loro riassegnazione.
La sfida riguarderà soprattutto le amministrazioni locali, che dovranno trasformare i principi affermati dalla giurisprudenza in procedure concrete, evitando sia nuove proroghe illegittime sia gare costruite in modo da comprimere ingiustificatamente la concorrenza.
Per i concessionari, invece, si apre una fase completamente diversa rispetto al passato.
L’attività svolta per decenni sul medesimo tratto di spiaggia non sarà più sufficiente, da sola, a garantire la prosecuzione del rapporto. Sarà necessario confrontarsi con altri operatori e dimostrare, attraverso la partecipazione alla procedura competitiva, di possedere i requisiti e le caratteristiche richieste dall’amministrazione.
La spiaggia resta un bene pubblico
Il principio di fondo dal quale partire è semplice, ma dalle conseguenze molto importanti: il demanio marittimo appartiene alla collettività e il suo utilizzo economico deve essere compatibile con le regole che disciplinano l’affidamento dei beni pubblici.
La sentenza n. 6539/2026 si inserisce proprio in questa prospettiva. Il concessionario non perde il valore degli investimenti legittimamente effettuati e può ottenere le tutele previste dall’ordinamento quando ne ricorrano i presupposti, ma non può trasformare la precedente concessione in un diritto perpetuo alla gestione del bene.
Per Comuni, operatori turistici e imprese balneari, il 2027 rappresenta quindi una scadenza destinata a cambiare profondamente il mercato.
La stagione delle proroghe sembra essere arrivata al capolinea.
Ora la vera partita sarà quella delle gare: procedure trasparenti, criteri corretti, valorizzazione degli investimenti e tutela dell’interesse pubblico, in un equilibrio delicato tra concorrenza europea e continuità delle attività economiche che da decenni caratterizzano il sistema turistico costiero italiano.