La Locazione é il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore) una cosa per un certo tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. (Art. 1571 cc)
Nel caso di locazione beni produttivi (fondi rustici, aziende, opifici attrezzati, alberghi, cave ecc..) si parla più propriamente di Affitto (art. 1615 cc).
Il contratto di locazione:
può essere a tempo determinato (ma non superiore a 30 anni, art. 1573 cc) o senza determinazione di tempo. In quest’ultimo caso é la legge a stabilirne i limiti di durata, a seconda del tipo di bene che costituisce oggetto della locazione (art. 1574 cc).
Il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa << in stato da servire all’uso convenuto >>, provvedendo in particolare a fare eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 cc).
In caso di vizi, anche sopravvenuti, che siano di ostacolo al godimento della cosa il conduttore ha diritto di risolvere il contratto o di chiedere una riduzione del canone (art. 1578 cc).
Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 cc);
Deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta;
Non ha diritto ad indennità per miglioramenti eventualmente apportati alla cosa locata, a meno che non li abbia eseguiti con il consenso del locatore (art. 1592 cc).
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare il bene, in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto a terzi senza il consenso del locatore (art. 1594).
Se la locazione é pattuita per un tempo determinato, il rapporto cessa automaticamente con lo spirare del termine. La locazione si ha tuttavia per rinnovata se, scaduto il termine pattuito, il conduttore é lasciato nella detenzione della cosa locata (artt. 1596-1597 cc)
L’alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto (art. 1599 cc);
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI
La L. 27 luglio 1978, n. 392 che distingueva tra immobili adibiti ad uso abitativo e immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione ha subito delle integrazioni dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431 che distingue tra contratti liberi e contratti tipo.
Per i contratti liberi la determinazione del canone e del tempo é interamente lasciata alla libera negoziazione delle parti. É prevista una durata minima quadriennale del contratto, con previsione vincolante di un rinnovo alla prima scadenza per un eguale periodo (salvo talune deroghe es. intento di adibire ad uso proprio l’immobile).
Per i contratti tipo le parti invece aderiscono, beneficiando di sgravi fiscali, ad un contratto tipo le cui condizioni sono fissate mediante accordi stipulati fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Per questi contratti la durata non può essere inferiore a tre anni, con proroga di diritto per altri due.
Per tutti i contratti di locazione é obbligatoria la forma scritta ad substantiam.
Le principali regole della L. 27 luglio 1978, n. 392 ancora vigenti sono:
1) Il diritto del conduttore di recedere prima della scadenza, per gravi motivi, dando un preavviso di sei mesi; La risoluzione del contratto conseguente al ritardo di oltre venti giorni nel pagamento del canone;
2) Il diritto del coniuge, degli eredi, parenti e affini conviventi, di subentrare nel rapporto in caso di morte del conduttore;
3) La facoltà del conduttore moroso di sanare la morosità, evitando lo sfratto, pagando i sede giudiziale quanto da lui dovuto.
Per le locazioni ad uso non abitativo invece i principi più importanti sono:
La durata non può essere inferiore a sei anni, o a nove anni se adibiti ad attività alberghiera;
Il conduttore può recedere dal contratto anche prima della scadenza ove ricorrano gravi motivi, oppure nel caso in cui il locatore gli abbia concesso contrattualmente tale facoltà;
Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo tempestiva disdetta;
É nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore;
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile locato il conduttore ha diritto di prelazione per l’acquisto (art. 38 L. n. 392/1978). In questo caso il locatore che intende trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, dovrà darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando nella comunicazione il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito di esercitare o meno il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.
Sono previste deroghe a favore del locatore per tutte quelle ipotesi di cc.dd. “Grandi Locazioni”, ovvero quei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250.000,00.
Una figura contrattuale che ha preso sempre più piede nel nostro ordinamento é quella del RENT TO BUY (disciplinata dall’art. 23 D.L. 12 settembre 2014, n. 133 “Sblocca Italia”, con. con L. 11 novembre 2014, n. 164.
Si tratta di un’operazione volta a consentire alle parti di regolare un rapporto di locazione del bene, con attribuzione al conduttore del diritto di acquistare l’immobile vedendosi riconosciuto, a pagamento parziale del prezzo, una parte dei canoni versati nel corso del contratto.
Pertanto viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento del cespite individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio con il versamento del relativo prezzo.