Nel mercato immobiliare, il contratto preliminare di compravendita – comunemente chiamato compromesso – è uno strumento fondamentale. Ma pochi sanno che è possibile, e in certi casi opportuno, trascriverlo nei registri immobiliari per proteggere l’acquirente da possibili problemi futuri. In questo articolo vediamo quando e come si può trascrivere, chi lo fa, su richiesta di chi, e quali sono i costi da sostenere.
Cos’è la trascrizione del compromesso
La trascrizione è un’annotazione ufficiale nei registri immobiliari (ora gestiti dall’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare) che serve a rendere opponibile ai terzi un determinato atto. Nel caso del compromesso, la trascrizione garantisce che nessuno possa danneggiare l’acquirente, anche se l’immobile viene venduto o ipotecato dopo la firma.
Quando è possibile trascrivere un compromesso
La legge consente la trascrizione del contratto preliminare solo se riveste una forma giuridica precisa, secondo quanto stabilito dall’art. 2645-bis del Codice Civile.
Il compromesso può essere trascritto se è:
– un atto pubblico, redatto dal notaio;
– oppure una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate dal notaio.
Non è possibile trascrivere un compromesso se si tratta di una semplice scrittura privata non autenticata.
Perché conviene trascrivere un compromesso
Trascrivendo il compromesso si ottengono importanti tutele per l’acquirente:
– l’immobile non può essere venduto a terzi;
– eventuali ipoteche, pignoramenti o sequestri successivi alla trascrizione non pregiudicano l’acquirente;
– il promissario acquirente è protetto per 1 anno dopo il termine fissato per il rogito, anche se il venditore non adempie.
Chi può chiedere la trascrizione
La trascrizione viene materialmente eseguita dal notaio, che: redige l’atto in forma pubblica, oppure autentica le firme sulla scrittura privata, e su richiesta di una delle parti, provvede alla trascrizione.
Basta la richiesta di una sola parte (anche solo dell’acquirente) perché il notaio proceda con la trascrizione, senza bisogno del consenso dell’altro contraente.
Quando chiedere la trascrizione
La legge non impone un termine preciso per chiedere la trascrizione, ma:
la protezione decorre solo dal momento in cui l’atto viene effettivamente trascritto;
quindi è opportuno farlo subito dopo la stipula del compromesso.
É importante ricordare che l’efficacia della trascrizione dura al massimo 1 anno dopo la data prevista per la stipula del contratto definitivo.
Quanto costa trascrivere un compromesso
I costi variano in base al contenuto dell’atto, alla complessità e agli accordi con il notaio. Tuttavia é possibile stimare dei costi tipici quali:Imposte e tributi fissi e compenso del notaio.
I costi possono aumentare se ci sono più immobili, particelle catastali o firmatari, ma è possibile concordare un compenso forfettario con il notaio, soprattutto se sarà lo stesso professionista a rogitare l’atto definitivo.
Conclusioni
Trascrivere il compromesso non è obbligatorio, ma in molte compravendite è fortemente consigliato, soprattutto quando tra il preliminare e il rogito passano mesi o anni.
La trascrizione offre sicurezza giuridica, blocca possibili sorprese e dà forza alla posizione dell’acquirente.
Lo Studio Legale Ceraso2C si occupa di assistere le parti nella redazione dei preliminari di compravendita e verifica tutte le condizioni per tutelare al meglio acquirente e venditore.