Tra i diritti reali di godimento più diffusi c’è l’usufrutto. Tramite questo istituto, è possibile separare usufrutto e nuda proprietà, permettendo ai soggetti di godere degli immobili altrui senza diventarne proprietari. L’ordinamento prevede regole ben precise per la vendita della casa con usufrutto.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Con riferimento agli immobili, tale diritto consente ad un soggetto, chiamato usufruttuario, di godere della casa di un altro soggetto, chiamato “nudo proprietario”.
Tra i diritti dell’usufruttuario ci sono: il diritto abitativo, il diritto di cedere l’usufrutto e di affittare l’immobile.
Il termine dell’usufrutto viene individuato dal contratto oppure corrisponde alla data di morte dell’usufruttuario. In ogni caso, la validità del diritto non può eccedere i trent’anni.
Si può vendere una casa con usufrutto?
Vendere una casa con usufrutto a terzi è possibile. Tuttavia, l’unico soggetto abilitato a farlo è il nudo proprietario. Dunque, solo il proprietario può occuparsi della vendita della casa con usufrutto a terzi, mentre l’usufruttuario gode della sola facoltà di cedere il diritto o di locare l’immobile.
Al momento della compravendita, l’acquirente ricava solo la nuda proprietà, dovendo rispettare l’usufrutto fino alla scadenza del termine sancito dal contratto o per tutta la durata della vita dell’usufruttuario in caso di usufrutto vitalizio.
Per rendere effettiva la vendita dell’immobile con usufrutto, il consenso dell’usufruttuario non è richiesto poiché tale soggetto non ha nessun potere decisionale sugli atti di compravendita. Al contrario, se l’usufruttuario intende cedere il proprio diritto a terzi, deve notificare la vendita o la donazione del diritto al nudo proprietario.
L’usufruttuario non può vendere la casa oggetto del diritto, deve rispettare la destinazione economica del bene ed ha l’obbligo di sostenere le spese di manutenzione ordinaria. Tuttavia, se non esistono specifici divieti in tal senso, ciò che l’usufruttuario può fare è cedere il diritto di usufrutto a terzi dietro corrispettivo o a titolo gratuito.
Togliere l’usufrutto sulla casa: come fare?
Al momento della morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine previsto, il nudo proprietario ritorna a poter godere di diritti pieni sul bene. Tuttavia, è possibile togliere l’usufrutto sulla casa anche prima della scadenza per i seguenti motivi:
– comportamento negligente dell’usufruttuario: questa circostanza si verifica quando il titolare del diritto cambia la destinazione economica del bene, o ha provato a venderlo pur non avendone la facoltà o non ha provveduto alla manutenzione ordinaria dell’immobile;
– rinuncia preventiva: ciò ricorre quando l’usufruttuario rinuncia ai suoi diritti sulla casa prima della scadenza del termine;
– prescrizione: il diritto decade quando l’usufruttuario non sfrutta i suoi diritti per vent’anni;
– distruzione totale del bene: è possibile togliere l’usufrutto qualora l’immobile sia stato completamente distrutto.
Spetta al nudo proprietario inoltrare l’istanza di cancellazione del vincolo contrattuale dell’usufrutto per poter entrare nuovamente in possesso di tutti i diritti relativi all’immobile.
Vendere o acquistare una casa con usufrutto in corso non è un’operazione facile, pertanto é consigliabile rivolgersi ad un esperto legale che possa adattare i giusti rimedi al caso specie.